引き渡し後の不具合はいつまで言えるか【2026年版】10年保証の範囲と1年の通知期限を施主が解説

引き渡しから半年、1年と住むうちに、気になる箇所が出てきます。建具の建て付け、クロスの継ぎ目の開き、雨のあとに天井へ浮かぶ薄いシミ。どれも暮らせてはいるので、「10年保証があるのだから、次の点検のときにまとめて伝えよう」と考えがちです。

私なら、気になった箇所はその日のうちに日付と写真を添えて書面にし、住宅会社へ送ります。法律が10年の責任期間を定めているのは住宅の2つの部分だけで、しかもその不具合を知った時から1年以内に通知しないと、補修などの法的な救済を求められなくなるためです。次の点検まで待つという判断が、期限をいちばん越えやすい形になります。

この記事では、10年保証が守っている範囲を条文で確認したうえで、1年という期限の数え方、そして定期点検を「通知した記録」に変える手順をまとめます。私自身、引き渡し後に気づいた箇所をあとから伝えて、気づいた時期を問われた経験があります。

10年守られているのは、住宅の2つの部分だけです

一般に「新築の10年保証」と呼ばれる制度は、住宅の品質確保の促進等に関する法律（品確法）が定める瑕疵担保責任です。品確法第94条第1項は、注文住宅の請負人が引き渡した時から10年間、対象となる瑕疵について責任を負うと規定しています。家全体を10年間無料修理する制度ではありません。

ただし、条文が対象にしているのは家全体ではありません。「構造耐力上主要な部分」と「雨水の浸入を防止する部分」の2つだけです。どの部位がそこに入るかは、品確法施行令第5条が具体的に列挙しています。

構造耐力上主要な部分に入るもの

施行令第5条第1項は、基礎、基礎ぐい、壁、柱、小屋組、土台、斜材（筋かい、方づえ、火打材）、床版、屋根版、横架材（はり、けた）を挙げています。いずれも、建物の重さや積雪、風圧、地震などの力を支える部分です。

言い換えると、家が建っていられるかどうかに関わる骨格です。床が沈む、壁に斜めのひび割れが走る、建物が傾くといった症状は、この範囲に届く可能性があります。

雨水の浸入を防止する部分に入るもの

施行令第5条第2項が挙げているのは次の2つです。

区分	条文が挙げている部位
第1号	屋根、外壁、これらの開口部に設ける戸・わく・その他の建具
第2号	雨水を排除するために設ける排水管のうち、屋根や外壁の内部または屋内にある部分

条文には、サッシなどの開口部の建具も入っています。ただし第94条第1項には「構造耐力又は雨水の浸入に影響のないものを除く」という括弧書きがあります。同じサッシでも、施工上の瑕疵によって雨水の浸入に影響が出ている場合は10年責任の対象になり得ますが、閉まりにくいだけなら通常は会社独自の保証で判断されます。部位名だけではなく、契約内容に適合しない施工と構造耐力・雨水浸入への影響があるかで決まります。

この2つから外れたものは、会社ごとの保証で決まります

クロスの継ぎ目、フローリングの傷や床鳴り、キッチンや給湯器などの設備、室内建具の調整。こうした箇所は法律の10年には入りません。だからといって直してもらえないわけではなく、住宅会社が自分たちの約束として設けている保証やアフターサービスの範囲で対応されます。

この部分は会社ごとに差が大きく、設備を10年みる会社もあれば、エアコンのように保証の対象外を明示している会社もあります。契約前に確認する順番は「ハウスメーカーの保証を9社比較」と「ハウスメーカーの標準仕様充実度を比較」で整理しています。

10年あっても、知ってから1年以内の通知が必要です

ここがこの記事でいちばん伝えたい点です。10年という年数だけを覚えていると、期限をもう一つ見落とします。

民法第637条第1項は、注文者がその不適合を知った時から1年以内に請負人へ通知しないときは、履行の追完（補修）の請求も、報酬の減額も、損害賠償も、契約の解除もできないと定めています。品確法第94条第3項は、10年責任の場面でもこの条文を読み替えて適用すると規定しています。

2つの期限	内容	数え始める時点
10年	構造と雨水の2部分について責任を負う期間	引き渡した時
1年	不具合の内容を通知する期間（請求期限とは別）	その不具合を知った時

起算点は引き渡し日ではなく「知った時」です

この1年は、引き渡しから数えるものではありません。不具合に気づいた時点から数えます。入居3年目に天井のシミを見つけたなら、そこから1年です。

つまり、10年の期間内であっても、気づいてから何も言わずに1年を過ぎれば請求できなくなります。「点検が2年後だから、そのときに言おう」という判断が期限を越えてしまう理由はここにあります。

そして、この起算点はいつ気づいたかという事実で決まります。あとから争いになるのは、たいていこの一点です。だからこそ、気づいた日付が残る形で伝えておく意味があります。

1年は「通知期限」で、通知後に放置できる期間ではありません

1年以内に必要なのは、不具合の内容を請負人へ知らせることです。その期間内に補修工事まで終わらせるという意味ではありません。一方で、通知しただけで権利が無期限に残るわけでもなく、品確法の10年の責任期間や民法上の消滅時効が別に関係します。

返答がない、現地確認の日程が決まらない、原因調査だけで長引くという状態なら、メールで回答期限を区切ります。通知後も進展がなければ、契約書と写真、やり取りの記録をそろえ、早めに住宅専門の相談窓口へつなぐのが安全です。

1年の制限がかからない場合もあります

民法第637条第2項は、引き渡した時点で請負人がその不適合を知っていた場合、または重大な過失によって知らなかった場合には、第1項を適用しないと定めています。施工した側が分かっていて引き渡したケースまで、施主側の通知の遅れで免責されることはありません。

ただし、これは例外です。施工側が知っていたことを示す必要があり、簡単な話ではありません。原則は1年、例外に頼らないと考えておくほうが安全です。

保険付き住宅では、保険法人へ直接請求できる場合があります

住宅瑕疵担保履行法は、新築住宅を引き渡す建設業者に、保証金の供託か保険への加入を義務づけています。保険が使われている場合、その保険契約が満たすべき条件は同法第2条第6項に並んでいます。施主の立場で意味があるのは次の3つです。

• 建設業者が相当の期間を過ぎても責任を果たさないとき、発注者すなわち施主の請求によって損害が塡補されること（第2号ロ）
• その保険金額が2,000万円以上であること（第3号）
• 引き渡しを受けた時から10年以上有効であること（第4号）

会社が倒産した場合だけでなく、相当の期間を過ぎても責任を履行しない場合も直接請求の対象になり得ます。ただし、供託を選んだ会社では手続きが異なります。引き渡し時に交付される保険付保証明書で、保険法人名と証券番号を確認して保管します。制度の全体像は国土交通省の新築住宅向け案内でも確認できます。契約前の確認項目は「注文住宅の契約前に確認すべき12のチェックリスト」にも入れています。

契約書で保証を短くしていても、その特約は無効です

品確法第94条第2項は、第1項の規定に反する特約で注文者に不利なものは無効とすると定めています。契約書に「構造の保証は5年とする」と書かれていても、その条項は効きません。10年は当事者の合意で短くできない年数です。

逆方向には動かせます。品確法第97条は、法律上の担保責任を負う期間を引き渡した時から20年以内へ延長できると規定しています。一方、住宅会社が掲げる30年・60年などの表示は、会社独自の保証制度です。法定10年の単純な延長とは限らないため、対象部位と点検・有償工事の条件を保証書で分けて確認します。

私が商談で確認するようにしていたのは、その年数が何の部分について、どんな条件で続くのかでした。年数の長さだけを見ると、条件の違いが見えません。9社を並べた比較は「ハウスメーカーの保証を9社比較」にまとめています。

定期点検を、通知した記録に変えます

定期点検は、住宅会社が建物を見に来る場です。それと同時に、施主にとっては「いつ、何を伝えたか」を書面で残せる機会でもあります。1年という期限がある以上、後者の使い方を意識しておく価値があります。

点検は、会社側の保証条件にもなっています

点検の時期と無償・有償の区分は会社ごとに違います。たとえば泉北ホームは1年・5年・10年・15年・20年の無償点検を示し、20年以降は5年ごとの有償点検と有償メンテナンスで延長する形をとっています（2026年9月時点）。この日程を他社にも当てはめず、自分の保証書にある点検年をカレンダーへ入れておきます。

延長保証では、定期点検の受診や指定された有償メンテナンスを条件にする会社が多くあります。ただし、点検を1回逃したときの扱いや、保証を再開できるかは会社ごとに異なります。「最長60年」という年数だけで判断せず、保証書の継続条件と対象部位を確認します。

ただし、飛ばしたときに消えるのは会社が上乗せしている部分です。品確法が定める10年は法律上の責任なので、点検を受けなかったことを理由に消えるものではありません。この2つは分けて考えます。

点検のときにもらっておく3つ

• 点検報告書の控え。指摘した箇所と、会社側の判定が書かれたものを、その場で受け取るか後日送ってもらいます
• 対応する／しないの区分と理由。対応しない場合に、保証の範囲外なのか、経過観察なのかを書いてもらいます
• 次回点検の時期と、無償で受けられる最後の年。有償に切り替わる時期を把握しておきます

口頭で「様子を見ましょう」と言われた箇所ほど、記録に残しておきます。経過観察という扱いのまま年数が過ぎると、伝えた事実が残らないためです。

点検を待たずに伝える基準

すべてを都度連絡すると、こちらも会社側も続きません。私が点検を待たずに伝えるのは、構造と雨水に関わる可能性がある症状に限っています。

すぐ伝える	次の点検でよい
天井や壁のシミ、濡れた跡	クロスの継ぎ目の細い開き
サッシまわりからの水の浸入や濡れた跡	建具の建て付けの調整
壁や基礎の斜めのひび割れ	フローリングの小さな傷
床の沈み、建物の傾きの感覚	設備の使い勝手の相談

私が引き渡し後に見ている場所

建設資材メーカーに十数年勤めていたので、雨仕舞いは納まりの細部で決まるという感覚があります。素材そのものより、素材と素材が出会う場所で差が出ます。見る場所を絞るなら、次の4か所です。

• サッシの上と下、四隅。雨が続いたあとに、内側のクロスが波打っていないかを見ます
• バルコニーの立ち上がりと排水口。落ち葉や土が溜まると、想定より水位が上がります
• 外壁の目地と、外壁が屋根や庇と取り合う部分。ひび割れや隙間は、まず取り合いから出ます
• 床下点検口の中。年に1度は開けて、湿りや水の跡がないかを見ます

見つけたら、その場でスマートフォンで撮ります。日付が写真に残るので、いつ気づいたかを説明する材料になります。

雨を一度越えたあとに、通して見ておきます

雨水に関わる症状は、雨が降らなければ出てきません。引き渡しの時期にもよりますが、梅雨と台風の季節を一度越えたあとに、上の4か所を通して見ておくと見落としが減ります。

1年目の点検は、その意味でも区切りになります。木材の乾燥収縮によるクロスの割れや建具の狂いは、この時期にまとまって出ます。そのほとんどは法律の10年の対象ではありませんが、同じ機会に構造と雨水の側も見ておくと、伝えるべきものを取りこぼしません。

なお、10年の期限は引き渡した時から数えます。点検の案内が来る時期とは無関係に進むので、点検の予定を基準に考えないようにしています。

不具合を見つけたときの4ステップ

手順そのものは単純です。難しいのは、気づいた日から動き始めることだけです。

① その日のうちに写真を撮る

全体が分かる引きの写真と、症状が分かる寄りの写真を撮ります。シミのように広がるものは、同じ位置から月に1度撮り足しておくと、進んでいるかどうかが分かります。

② 日付が残る方法で伝える

メールや、住宅会社のオーナー向けサイトの問い合わせフォームを使います。電話で伝えた場合も、そのあとに「本日お電話でお伝えした件です」と一文添えてメールを送っておきます。1年の起算点は気づいた時なので、気づいた日付と、伝えた日付の両方が残る形にします。

③ 症状だけを書き、原因は決めつけない

「1階南側の窓の上のクロスに、幅10cmほどの変色があります。雨が続いた翌日に気づきました」のように、場所・見え方・気づいた時期を書きます。原因を施主側で断定すると、そこが論点になって時間が過ぎます。原因の切り分けは、現地を見てからの話です。

④ 回答を書面で受け取る

対応するか、しないか。しない場合はその理由。この2点を書面かメールで残してもらいます。納得できない回答が続く場合は、国土交通大臣指定の住宅専門相談窓口「住まいるダイヤル」へ、契約書・保証書・写真・やり取りの記録をそろえて相談できます。

よくある質問

10年保証があれば、10年間は無料で直してもらえますか

法律が10年の対象にしているのは、構造耐力上主要な部分と、雨水の浸入を防止する部分の2つだけです。しかも「構造耐力又は雨水の浸入に影響のないもの」は除かれます。設備や内装は法律の10年には入らず、住宅会社ごとの保証で決まります。

定期点検を受けなかった場合、10年の保証も消えますか

品確法が定める10年は法律上の責任なので、点検を受けなかったことで消えるものではありません。消える可能性があるのは、住宅会社が点検と有償メンテナンスを条件に上乗せしている延長保証のほうです。点検の案内が届いたら、この上乗せ分を維持するかどうかの判断になります。

口頭で伝えた場合も、通知したことになりますか

民法第637条第1項は通知の方法を限定していないため、口頭でも通知にあたります。ただし、あとから「いつ伝えたか」を示せるかどうかは別の問題です。電話で伝えた場合も、同じ内容をメールで送って日付を残しておくほうが確実です。

住宅会社が倒産した場合はどうなりますか

住宅瑕疵担保履行法により、新築住宅を引き渡す建設業者には保証金の供託か保険への加入が義務づけられています。保険の場合、建設業者が相当の期間を過ぎても責任を果たさないときは、施主の請求によって損害が塡補される仕組みです。引き渡し時に受け取った保険証券またはこれに代わる書面を、10年間は保管しておきます。

まとめ｜10年の内側に、1年という期限があります

• 品確法が10年守っているのは、構造耐力上主要な部分と雨水の浸入を防止する部分の2つです（第94条第1項、施行令第5条）
• 部位名だけでは決まりません。契約内容に適合しない施工があり、構造耐力や雨水の浸入に影響するかで10年責任の対象を判断します
• 不具合を知った時から1年以内に通知しないと、補修請求・報酬減額・損害賠償・契約解除ができなくなります（民法第637条第1項）
• 契約書で10年より短くする特約は無効です。20年までは伸ばせます（品確法第94条第2項、第97条）
• 点検を飛ばして消えるのは会社の延長保証で、法律の10年は消えません

引き渡し後に起きることは、契約前に選んだ会社の体制で決まります。ただし、期限の管理だけは施主にしかできません。気づいた日に写真を撮り、日付の残る方法で伝える。その初動が、期限内に通知した事実を示す記録になります。契約前に決めておくべき期限の全体像は「注文住宅の契約後に決めることの期限」に、認定を取った場合の維持管理の義務は「長期優良住宅は取るべきか」にまとめています。

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