住宅ローンの事前審査で「4,500万円までお出しできます」と言われたとき、その金額をそのまま家の予算にしてよいのか、判断する材料にはできません。なぜなら金融機関が出すのは、審査基準に収まる上限であって、35年間返し続けられる金額という意味ではないからです。私が9社と商談したときも、各社が出してくる資金計画書の総額はそろいませんでした。諸費用や外構をどこまで見込むかが会社ごとに違うため、同じ年収を伝えても、前提の置き方で総額は動きます。
私なら、年収の25％を年間返済額の目安に置き、そこから諸費用・土地・外構を先に引いて、最後に残った金額を建物の予算にします。商談を重ねるあいだ、提示される総額は上がることはあっても下がることはなかった、というのが正直な印象でした。フラット35の基準は年収400万円以上で総返済負担率35％以下ですが、フラット35利用者全体の平均は22.8％でした（住宅金融支援機構「2025年度フラット35利用者調査」）。この12ポイントの差が、金融機関も住宅会社も決めてくれない、自分で決めるしかない幅です。この記事では、その幅をどう埋めるかを数字で示します。
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同じ年収でも、住宅会社が出す資金計画書の借入額と月々の返済額は会社ごとに違います。複数社から間取りプランと資金計画書を無料で取り寄せて並べると、自分の予算の現実的な線が見えてきます。
この記事でわかること
- 年収400万〜800万円で、いくらまで借りられるかの早見表
- 金融機関が出す上限（35％）と、実際に借りた人の平均（22.8％）の差
- 上限どおりの金額が出ない3つの理由（審査金利・他の借入れ・年齢）
- 借入可能額から諸費用・土地・外構を引いて建物予算を出す手順
- 建てたい家の坪単価から必要な年収を逆算する表
- 銀行と住宅会社で、そのまま使える質問
年収別に、いくらまで借りられるか
借入可能額の入口にあるのは総返済負担率です。年収に占める年間の返済額の割合を指します。フラット35では、この割合の基準が公表されています。
| 年収 | 総返済負担率の基準 |
|---|---|
| 400万円未満 | 30％以下 |
| 400万円以上 | 35％以下 |
この基準を金額に直したものが次の表です。金利1.0％・35年・元利均等・ボーナス払いなしで計算しています。金利の水準は、変動型の実行金利としてよく提示される幅を踏まえた仮置きです。
| 年収 | 35％ （上限） | 25％ （私の目安） | 22.8％ （実績平均） |
|---|---|---|---|
| 400万円 | 4,133万円 | 2,952万円 | 2,692万円 |
| 500万円 | 5,166万円 | 3,690万円 | 3,365万円 |
| 600万円 | 6,199万円 | 4,428万円 | 4,038万円 |
| 700万円 | 7,233万円 | 5,166万円 | 4,712万円 |
| 800万円 | 8,266万円 | 5,904万円 | 5,385万円 |
年収600万円の行で見ると、上限は6,199万円、25％なら4,428万円です。その差は1,771万円あります。この差額は、家の広さにすると坪80万円で22坪分です。どちらを選ぶかで、家の大きさが1フロア分変わります。
上限は35％、実際に借りた人の平均は22.8％
2025年度にフラット35を使った35,553件の平均総返済負担率は22.8％でした。平均世帯年収は716万円、平均年齢は43.3歳です。基準の35％と実績の22.8％に12ポイントの差があるということは、多くの人が上限まで借りていないことを意味します。
ここが判断の分かれ目です。35％は「この線を超えると貸せません」という金融機関側の線であって、家計が回る線ではありません。教育費が重くなる時期、車の買い替え、金利の上昇は、この計算には入っていません。私は25％を目安に置いていますが、22.8％という実績値のほうが現実に近いと感じる方もいるはずです。資材メーカーにいた立場からすると、35年のあいだ物価も修繕費も今の水準のままでいるとは考えにくい、というのが本音です。上限の金額を自分の予算だと思い込まないことが、最初の分かれ目だと感じます。
上限どおりの金額が出ない3つの理由
上の表は基準どおりに計算したものですが、実際の審査ではここから下がることがあります。理由は主に3つです。
理由1：審査に使う金利が、実際に払う金利と違うことがあります
住宅金融支援機構が298の金融機関に聞いた「2025年度住宅ローン貸出動向調査」では、審査に用いる金利は「貸出金利」が最も多く、次に「審査金利」という結果でした。審査金利とは、将来の金利上昇を見込んで、実際の適用金利より高い金利で返済額を計算する方式です。
この違いは金額として大きく効きます。年収600万円・負担率25％の月125,000円を、金利別に借入可能額へ直すと次のようになります。
| 計算に使う金利 | 借りられる額 |
|---|---|
| 0.7％ | 4,655万円 |
| 1.0％ | 4,428万円 |
| 1.5％ | 4,083万円 |
| 2.0％ | 3,773万円 |
| 3.46％ | 3,042万円 |
同じ月々の返済額でも、計算に使う金利が0.7％か3.46％かで、借りられる額は1,600万円変わります。審査で使われた金利を聞かないまま「4,000万円まで出ます」という数字だけを受け取ると、他行と比べたときに金額が違う理由がわかりません。
理由2：住宅ローン以外の返済も、同じ枠の中で数えられます
総返済負担率に含まれるのは住宅ローンだけではありません。自動車ローン、教育ローン、カードローン、さらにクレジットカードの分割払いやリボ払いによる購入も対象です。機構の2025年度の調査でも、重視度が増している審査項目の1位は「返済負担率」で、次いで「職種、勤務先、雇用形態」「借入比率（借入額／担保評価）」が続いています。
| 他の借入れの月返済額 | 減る借入可能額 |
|---|---|
| 月10,000円 | 354万円 |
| 月15,000円 | 531万円 |
| 月25,000円 | 886万円 |
| 月35,000円 | 1,240万円 |
| 月50,000円 | 1,771万円 |
月35,000円の自動車ローンが1本あるだけで、家に回せる金額が1,240万円減ります。坪80万円なら15坪分です。車の残債を完済してから申し込むか、残したまま進めるかは、家の広さに直結する判断です。私なら、事前審査を出す前に完済の見通しを立てておきたいと感じます。
理由3：借入期間は年齢で頭打ちになります
フラット35の借入期間は、「80歳－申込時の年齢」と「35年」の短いほうが上限です。民間の住宅ローンでも完済時年齢を基準にする点は共通しています。さらに機構の調査では、最長返済期間を「50年」とする金融機関が増えています。
| 申込時の年齢 | 80歳完済 の上限 | 65歳で完済 するなら | 月12.5万円で 借りられる額 （65歳完済） |
|---|---|---|---|
| 30歳 | 35年 | 35年 | 4,428万円 |
| 35歳 | 35年 | 30年 | 3,886万円 |
| 40歳 | 35年 | 25年 | 3,317万円 |
| 45歳 | 35年 | 20年 | 2,718万円 |
| 50歳 | 30年 | 15年 | 2,089万円 |
40歳で申し込めば、審査上は35年を組めます。ただし完済は75歳です。65歳で返し終える計画にすると期間は25年になり、同じ月12.5万円でも借りられる額は1,100万円ほど下がります。年齢が上がるほど、上限の金額と「働いている間に返し終える金額」の差が開きます。
借りられる額を、家の予算に直す
借入可能額は家の値段ではありません。ここから引くものが4つあります。引く順番を間違えると、建物の予算だけが後から圧縮されます。
- 諸費用……登記、ローン手数料、火災保険、印紙税、不動産取得税など。項目ごとの差が大きいため、この記事の試算では450万円を仮置きします
- 土地取得費……仲介手数料や登記費用を含めて考えます
- 付帯工事……外構、地盤改良、屋外給排水など。本体工事費に入っていない部分です
- 予備費……打ち合わせで増える分と、入居後に手元に残す現金です
この引き算を年収別に実行したものが次の表です。前提は、自己資金481.1万円（2025年度フラット35利用者調査の土地付注文住宅の平均手持金）、土地1,884.3万円（同調査の近畿圏の土地取得費）、諸費用450万円、外構・地盤改良で200万円としています。負担率は25％です。
| 年収 | 借入 （25％） | 総予算 | 建物に 残る額 | 坪80万円 なら |
|---|---|---|---|---|
| 400万円 | 2,952万円 | 3,433万円 | 899万円 | 11坪 |
| 500万円 | 3,690万円 | 4,171万円 | 1,637万円 | 20坪 |
| 600万円 | 4,428万円 | 4,909万円 | 2,375万円 | 30坪 |
| 700万円 | 5,166万円 | 5,647万円 | 3,113万円 | 39坪 |
| 800万円 | 5,904万円 | 6,385万円 | 3,851万円 | 48坪 |
この表の読みどころは年収600万円の行です。土地を近畿圏の平均的な価格で買い、負担率25％に収めると、建物に残るのは2,375万円。坪80万円なら30坪ちょうどです。注文住宅としては標準的な広さですが、余白はほとんど残らないという印象でした。
年収500万円の行では建物予算が1,637万円になります。土地を近畿圏の平均価格で買う前提だと、一般的な広さの家には届きにくい金額です。この場合は土地の予算を下げるか、負担率を上げるか、自己資金を増やすかのいずれかで調整することになります。「年収が足りない」のではなく、土地と建物の配分を決め直す場面です。配分の考え方は「土地と建物の予算配分」で詳しく整理しています。
なお、諸費用の内訳は「注文住宅の諸費用の内訳と相場」、外構は「注文住宅の外構工事の費用相場と節約術」、地盤改良は「地盤調査と地盤改良の費用」で扱っています。入居後に手元に残す現金は「注文住宅完成後に残す現金」が目安になります。
同じ年収でも、金融機関によって出る金額は違います
ここまでの計算でわかるとおり、借入可能額は「年収×基準」で一意に決まるものではありません。審査に使う金利、他の借入れの数え方、完済時年齢の扱いは金融機関ごとに違います。同じ年収・同じ物件でも、出てくる金額に数百万円の差が出ることがあります。
ところが住宅金融支援機構の「住宅ローン利用者の実態調査（2026年1月調査）」（n=1,237）では、比較した住宅ローンの数が「1つだけ」という人が65.6％でした。一方で、ローンを選んだ理由の1位は「金利の低さ」で62.0％です。1本しか見ていないのに金利の低さで選んだ、という状態になっています。住宅会社の提携ローンがそのまま最終的な借入先になっている例は珍しくありません。
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金融機関の選び方そのものは「住宅ローンはどこで借りるか」、申し込みの順番は「住宅ローンの事前審査はいつ出すか」で扱っています。
建てたい家から、必要な年収を逆算する
ここまでは年収を入口にしましたが、検討が進んでいる方は逆からのほうが早いはずです。30坪の家を建てる前提で、坪単価別に必要な年収を計算しました。前提は先ほどと同じで、土地1,884万円・諸費用450万円・外構等200万円・自己資金481万円・金利1.0％・35年です。
| 坪単価 | 本体価格 （30坪） | 月返済 | 負担率25％ なら年収 | 負担率35％ なら年収 |
|---|---|---|---|---|
| 65万円 | 1,950万円 | 112,999円 | 542万円 | 387万円 |
| 70万円 | 2,100万円 | 117,233円 | 563万円 | 402万円 |
| 80万円 | 2,400万円 | 125,702円 | 603万円 | 431万円 |
| 95万円 | 2,850万円 | 138,405円 | 664万円 | 475万円 |
| 110万円 | 3,300万円 | 151,108円 | 725万円 | 518万円 |
| 125万円 | 3,750万円 | 163,810円 | 786万円 | 562万円 |
この表を、私が商談した9社の坪単価と重ねると、候補の範囲が見えてきます。
| ハウスメーカー | 坪単価の目安 | 30坪・負担率25％ で必要な年収 |
|---|---|---|
| パパまるハウス | 65〜80万円 | 542万〜603万円 |
| 泉北ホーム | 70〜95万円 | 563万〜664万円 |
| 桧家住宅 | 75〜95万円 | 583万〜664万円 |
| ヤマダホームズ | 75〜100万円 | 583万〜685万円 |
| クレバリーホーム | 80〜105万円 | 603万〜705万円 |
| ヤマト住建 | 80〜110万円 | 603万〜725万円 |
| 一条工務店 | 80〜125万円 | 603万〜786万円 |
| アイ工務店 | 90〜110万円 | 644万〜725万円 |
| ダイワハウス | 100〜125万円 | 685万〜786万円 |
同じ会社でも商品シリーズで坪単価が動くため、この表は「この会社は無理」と切るためのものではありません。上限の年収に届かない場合、延床を28坪に抑える、土地の予算を下げる、下限に近い商品シリーズで見積もりを取る、という3つの調整余地があります。坪単価そのものの読み方は「注文住宅の坪単価相場」、価格帯からの会社の絞り方は「ハウスメーカーを坪単価帯で選ぶ」で扱っています。関西で検討している方は「関西のハウスメーカー坪単価比較」もあわせてご覧ください。
土地代が変わると、必要な年収はここまで動きます
ここまでの試算はすべて土地1,884万円を前提にしています。土地の価格はエリアで大きく変わるので、同じ家を建てる場合に必要な年収がどう動くかを並べます。本体価格は坪80万円×30坪＝2,400万円で固定しています。
| 土地代 | 総額 | 借入額 | 必要年収 （負担率25％） |
|---|---|---|---|
| 0円（土地あり） | 3,050万円 | 2,569万円 | 348万円 |
| 1,000万円 | 4,050万円 | 3,569万円 | 484万円 |
| 1,500万円 | 4,550万円 | 4,069万円 | 551万円 |
| 1,884万円 | 4,934万円 | 4,453万円 | 603万円 |
| 2,500万円 | 5,550万円 | 5,069万円 | 687万円 |
| 3,000万円 | 6,050万円 | 5,569万円 | 755万円 |
土地代が0円なら必要年収は348万円、3,000万円なら755万円です。同じ家でも、土地の価格だけで必要な年収が2倍以上変わります。建て替えや親御さんの土地に建てる場合、年収の条件はここまで緩みます。逆に、駅近を条件から外せないまま建物の仕様を上げていくと、年収の側が追いつかなくなります。
この感度を知っておくと、土地探しの優先順位が変わります。土地の決め方は「注文住宅の土地の選び方」、土地と会社のどちらを先に決めるかは「土地とハウスメーカーはどちらを先に決めるか」で整理しています。
金利が動いたときに、何が起きるか
ここまでの計算はすべて金利1.0％で固定しています。ただし金利の環境は動いています。日本銀行は2026年6月16日に無担保コールレートの誘導目標を0.75％程度から1.0％程度へ引き上げ、7月31日は1.0％程度を維持しました。その後、9月18日の金融政策決定会合で1.25％程度への引き上げを決め、9月24日から適用しています。変動金利の土台になる短期プライムレート（主要行の最頻値）も、2026年2月9日の2.125％から8月3日の2.375％へ上がりました。
借入4,450万円（年収600万円・坪80万円×30坪の想定）で、金利水準別の返済額を並べます。
| 金利 | 月返済 | 年間返済 | 年収600万円 での負担率 |
|---|---|---|---|
| 0.7％ | 119,492円 | 143.4万円 | 23.9％ |
| 1.0％ | 125,617円 | 150.7万円 | 25.1％ |
| 1.5％ | 136,252円 | 163.5万円 | 27.3％ |
| 2.0％ | 147,412円 | 176.9万円 | 29.5％ |
| 3.46％ | 182,885円 | 219.5万円 | 36.6％ |
0.7％で借りた方の返済額が2.0％相当まで上がると、月27,920円、年間で335,042円の増加です。負担率は23.9％から29.5％に動きます。25％を目安に置くという考え方は、この幅を先に飲み込んでおくという意味でもあります。商談中に見せられる返済シミュレーションは当初の金利で作られていることが多く、この振れ幅までは書かれていないという印象でした。
なお全期間固定で組む場合は、この不確実性を金利の高さで先払いする形になります。フラット35の特徴は「フラット35のメリット・注意点比較」で扱っています。
銀行と住宅会社で、そのまま使える質問
ここまでの数字を、商談と銀行窓口で使える言葉に落とします。そのまま読み上げられる形にしました。
金融機関に聞く4つ
- 「今回の審査は、貸出金利と審査金利のどちらで返済額を計算していますか。審査金利の場合は何％ですか」
- 「私の場合、総返済負担率は何％で計算されていますか」
- 「自動車ローンの残債は、いくらの月返済として計算に入っていますか」
- 「完済時年齢の上限は何歳ですか。期間を短くすると借入可能額はいくらになりますか」
住宅会社に聞く3つ
- 「この資金計画書の借入額は、金利何％・何年で計算していますか」
- 「諸費用・外構・地盤改良は、この総額に入っていますか。入っていない項目を挙げてください」
- 「この予算で、延床何坪までなら収まりますか。28坪にした場合の本体価格も出してください」
私は建設資材メーカーに十数年勤めてきましたが、価格の構造を知っていても、資金計画書に書かれた数字の前提までは書面からは読み取れません。前提を聞き出すのは施主側の仕事だと感じています。複数社から資金計画書を取り寄せると、同じ年収でも前提が違うことがはっきりします。比較の進め方は「ハウスメーカーの相見積もり完全ガイド」で扱っています。
よくある質問
年収の何割までに抑えるのが妥当ですか
一律の正解はありませんが、判断材料は2つあります。フラット35の基準は年収400万円以上で35％以下、実際に借りた人の平均は22.8％です。私は25％を目安に置いています。教育費のピークが返済期間と重なる世帯や、変動型で借りる世帯は、22.8％に近づけておくほうが金利上昇の余地を持てます。
共働きの場合、2人の年収を合わせられますか
合算できます。フラット35では収入合算の仕組みがあり、申し込めるのは連帯債務者を含めて2名までです。ただし合算すると借入可能額は増える一方で、どちらかが働き方を変えたときの返済額は変わりません。仕組みと注意点は「ペアローンのメリット・注意点」で整理しています。
諸費用もローンに組み込めますか
金融機関によっては組み込めます。ただし借入額が増えるので、総返済負担率はその分上がります。現金で払う場合と借りる場合で家の予算が変わるため、手持ちの現金をどこまで使うかは先に決めておく必要があります。「注文住宅の頭金はいくら必要か」に判断材料をまとめています。
自己資金がゼロでも建てられますか
フラット35の融資率が9割を超えると金利が上がる設計になっており、民間でも同様の扱いをする金融機関があります。また、土地の手付金や契約金は融資実行前に現金で支払う場面があります。支払いの時期は「注文住宅の支払いタイミング」で扱っています。
ボーナス払いを使えば、もっと借りられますか
フラット35では借入額の40％以内でボーナス払いを併用できます。月々の返済額は下がりますが、総返済負担率の計算は年間の返済総額で見るため、借入可能額が大きく増えるわけではありません。賞与が変動する職種では、月払いのみで組んでおくほうが計画は崩れにくくなります。
まとめ
- フラット35の総返済負担率の基準は年収400万円未満30％以下、400万円以上35％以下（2026年4月1日現在）。自動車ローンやリボ払いもこの枠に入ります
- 実際に借りた人の平均は22.8％。基準との12ポイントの差が、自分で決める幅です
- 上限どおり出ない理由は審査金利・他の借入れ・完済時年齢の3つ。月35,000円の他の借入れで1,240万円減ります
- 借入可能額から諸費用450万円・土地・外構等200万円を引いた残りが建物予算です
- 土地1,884万円の前提だと、年収600万円・負担率25％で建物2,375万円＝坪80万円なら30坪が一つの目安になります
- 土地代が0円なら必要年収348万円、3,000万円なら755万円。同じ家でも土地で2倍以上動きます
住宅金融支援機構の2025年度住宅ローン貸出動向調査では、金融機関が今後重視する顧客層は年収「600万円程度」が51.0％、融資物件は「新築注文住宅」が66.6％と最も多い結果でした。年収600万円前後は、金融機関から見ても中心の層だということです。その層でも、近畿圏の土地を買って負担率25％に収めると建物は30坪前後になります。ここを出発点にして、土地・広さ・仕様のどれを動かすかを決めていくのが現実的な進め方だと考えています。
予算の枠が見えたら、次は同じ条件で複数社に間取りプランと資金計画書を依頼して、総額で比べる段階です。1社だけの資金計画書では、前提が高いのか低いのかを判断できません。
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