固定資産税は、原則として毎年1月1日時点の所有者に課税され、納税通知書が届いて初めて実額がわかります。家づくりの打ち合わせで話題に出ることはほとんどありません。営業担当も「入居後のことなので」と踏み込まないことが多く、私が9社と商談したときも、資金計画書の中で固定資産税に触れていた会社は多くありませんでした。
ただ、金額そのものは建てたあとに決まっても、その金額を左右する条件は、設計と契約の段階でほぼ固まっています。私なら、商談中に確認するのは4つだけです。延床面積が240平方メートルを超えないか、認定長期優良住宅を取るか、完成の時期が1月1日をまたぐか、土地を先に買う場合その年の1月1日に更地でないか。契約や工程が固まってからでは動かしにくい条件です。
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この記事でわかること
- 新築の固定資産税がいくらになるかの計算式と、モデルケースでの金額
- 4年目に何が起きるか
- 商談中に動かせる4つの分岐（面積・認定・時期・土地）
- 2026年4月から床面積の要件が変わったこと
- 税額が工事費ではなく評価額で決まる仕組みと、評価額の確認方法
- 商談での聞き方
まず、いくらかかるか
先に金額の話をします。固定資産税と都市計画税の計算式は決まっています。
- 固定資産税＝課税標準額 × 1.4％（地方税法350条の標準税率。市町村によって異なる場合があります）
- 都市計画税＝課税標準額 × 0.3％以内（地方税法702条の4により「百分の〇・三を超えることができない」と定められています。市街化区域内の土地・家屋が対象です）
ここに2つの軽減が入ります。土地には住宅用地の特例、建物には新築住宅の減額措置です。
土地：住宅が建っていると課税標準が下がる
住宅用地の特例（地方税法349条の3の2）により、課税標準は次のように下がります。
| 区分 | 固定資産税 | 都市計画税 |
|---|---|---|
| 小規模住宅用地（住宅1戸につき200㎡までの部分） | 価格 × 1/6 | 価格 × 1/3 |
| 一般住宅用地（200㎡を超える部分） | 価格 × 1/3 | 価格 × 2/3 |
建物：新築から3年間は税額が半分になる
新築住宅の減額措置により、居住部分の120㎡相当分までについて、税額の2分の1が減額されます。期間は建物の種類で変わります。
| 建物の種類 | 減額される期間 |
|---|---|
| 一般の住宅（2階建て以下の戸建てなど） | 新たに課税される年度から3年度分 |
| 3階建て以上の耐火・準耐火建築物 | 5年度分 |
| 認定長期優良住宅（一般の住宅の場合） | 5年度分 |
| 認定長期優良住宅（3階建て以上の耐火等） | 7年度分 |
モデルケースで計算する
延床120㎡（約36坪）の2階建て、土地150㎡、市街化区域という条件で計算します。評価額は市町村が決めるものなので、ここでは建物1,200万円・土地1,500万円と仮に置きます。
| 区分 | 計算 | 年額 |
|---|---|---|
| 建物 固定資産税（1〜3年目） | 1,200万 × 1.4％ × 1/2 | 8.4万円 |
| 建物 都市計画税 | 1,200万 × 0.3％ | 3.6万円 |
| 土地 固定資産税 | 1,500万 × 1/6 × 1.4％ | 3.5万円 |
| 土地 都市計画税 | 1,500万 × 1/3 × 0.3％ | 1.5万円 |
| 合計（1〜3年目） | 約17万円 |
月あたりに直すと約1.4万円です。住宅ローンの返済とは別に、この負担が毎年続きます。資金計画を立てるときは、返済額に月1万円台を足した金額で家計を見るほうが実態に近くなります。
4年目に何が起きるか
一般の住宅の場合、4年目に建物の減額が終わります。評価額を据え置いて計算すれば、上の例では建物の固定資産税が8.4万円から16.8万円になり、年間で8万円ほど増える計算です。
ただし、実際の納税額が必ず8.4万円増えるわけではありません。家屋の評価額は3年に1度の評価替えで、建築物価の変動と経過年数に応じた補正が入るためです。減額終了と評価替えが重なる場合は、課税明細書で実額を確認します。
それでも、4年目に負担が増える方向であることは変わりません。この段差を知らずに家計を組むと、入居4年目に想定外の出費として現れます。ここは知っておく価値があります。
商談中に動かせる4つの分岐
ここからが本題です。上の計算のうち、施主が設計・契約の段階で動かせるのは次の4つです。逆に言えば、それ以外は市町村が決めるので、こちらから触れません。
分岐1：延床240㎡を超えないか（2026年4月に変わりました）
新築住宅の減額措置には床面積の要件があり、2026年4月1日以降に新築された住宅から、この要件が変わりました。
| 新築の時期 | 床面積の要件 |
|---|---|
| 2026年3月31日以前 | 50㎡以上（一戸建て以外の貸家は40㎡以上）280㎡以下 |
| 2026年4月1日以降 | 40㎡以上240㎡以下 |
下限が50㎡から40㎡に下がった一方で、上限が280㎡から240㎡へ40㎡分狭くなりました。240㎡は約72.6坪です。
一般的な戸建てなら問題になりません。注意が必要なのは次のようなケースです。
- 二世帯住宅……完全分離型は延床70坪を超えることがあります。玄関・水回りを2つずつ持つ計画では現実的な範囲に入ります
- ビルトインガレージや地下室……床面積に算入される部分が加わると、思ったより延床が伸びます
- 店舗・事務所の併用……住宅部分の割合の要件もあわせて見る必要があります
ここで重要なのは、240㎡を1㎡でも超えると、減額が減るのではなく、まるごと適用されなくなるという点です。上の例で言えば、3年間で25万円ほどの差になります。
二世帯住宅を検討していて延床が70坪前後になりそうなら、間取りを固める前に延床面積を確認してください。二世帯の型ごとの面積の目安は「二世帯住宅の3タイプと選び方」で整理しています。なお、二世帯住宅で区分登記など一定の要件を満たす場合は住戸ごとに判定されることがあるため、実際の取扱いは市町村の資産税課に確認するのが確実です。
分岐2：認定長期優良住宅を取るか（3年が5年になります）
認定長期優良住宅にすると、減額の期間が3年度分から5年度分に延びます。上のモデルケースなら、建物の固定資産税8.4万円分が2年多く続く形になり、差は17万円ほどです。
ただし、認定を取るには申請費用と、認定後の維持保全の義務が伴います。固定資産税の2年分だけで判断するものではありません。取るべきかどうかの考え方は「長期優良住宅は取るべきか」に詳しく書きました。この記事で言いたいのは、判断材料の一つとして「固定資産税が2年分長く半額になる」を金額に直して並べておくべきだ、という点です。
分岐3：完成が1月1日をまたぐか
固定資産税は、地方税法359条により「賦課期日は、当該年度の初日の属する年の一月一日とする」と定められています。つまり、1月1日時点の状況で、その年度の課税が決まります。
建物について言えば、1月1日時点で家屋として完成していなければ、その年度は建物に固定資産税がかかりません。12月末の完成と1月中旬の完成では、建物の課税が1年ずれることになります。
ただし、これを狙って工期を動かすことは私は勧めません。理由は3つあります。
- 完成の判定は市町村が行うもので、引き渡し日や登記日とは別の基準です。施主側でコントロールできる前提の話ではありません
- 年末年始をまたぐ工程は、天候と職人の手配の両方で不確実性が増します。工期が延びれば仮住まいの費用が発生します
- 減額の対象になる3年度分は先送りされるだけで、消えるわけではありません
知っておく意味があるのは、節税のためではなく、初年度の納税通知書に建物が載っていない理由を理解しておくためです。翌年から急に金額が上がって驚く方がいますが、これは増税ではなく、建物の課税が始まっただけです。
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土地探しと会社選びを並行して進めると、着工までの期間が読めるようになります。複数社に同じ条件で間取りと資金計画を出してもらうところから始められます。
分岐4：土地を先に買うとき、1月1日に更地でないか
4つの中で、金額の影響がいちばん大きいのがこれです。
住宅用地の特例は、1月1日時点でその土地に住宅が建っていることが前提です。土地を先に取得して、1月1日を更地のまま迎えると、その年度は課税標準が価格の1/6になりません。
上のモデルケースの土地（価格1,500万円）で考えると、小規模住宅用地なら固定資産税の課税標準は250万円です。特例を使わない単純計算は1,500万円×1.4％＝21万円、特例を使う単純計算は3.5万円で、差は17.5万円になります。ただし、非住宅用地には負担調整措置があるため、実際の税額差をこの計算だけで17.5万円と決めることはできません。土地の課税明細書を資産税課へ伝えて試算してもらうのが確実です。
読者が確認すべきことは具体的です。
- 土地の決済から着工まで、1月1日をまたぐ見込みがあるか
- またぐ場合、その1年分の負担を資金計画に入れてあるか
- すでに建っている家を解体して建て替える場合は、一定の要件を満たし、申告すれば特例を継続できる場合があります。所有者や建築時期などの要件があるため、解体前の確認が必要です
建て替えの場合は、黙っていると継続されないことがあります。解体の前に、市町村の資産税課に「建替え中の住宅用地の申告」が必要かを確認してください。土地を先に買うか会社を先に決めるかの判断そのものは「土地とハウスメーカーはどちらを先に決めるか」で扱っています。
税額は工事費ではなく評価額で決まる
ここまで「評価額」という言葉を使ってきました。ここを誤解している方が多いので、仕組みを説明します。
家屋の評価額は、請負契約の金額でも、実際に支払った工事費でもありません。市町村が、総務大臣の定める固定資産評価基準にもとづいて、その家屋を同じ場所に新築するとしたらいくらかかるかという考え方で評価します。使われている部材の種類と量を項目ごとに点数化して積み上げる方式です。
私は建設資材メーカーに十数年勤めてきましたが、この「部材を項目ごとに積み上げる」考え方は、住宅会社が見積書を作るときの原価の積み上げと発想が近いものです。ただし使う単価表が違うため、契約金額と評価額は一致しません。
新築後に家屋調査があります
新築すると、市町村から家屋調査の案内が来ます。現地で仕上げや設備を確認する方法のほか、見積書や竣工図などの建築資料で確認する自治体もあります。調査方法や必要書類は自治体によって異なるため、案内が届いたら内容を確認します。
ここで押さえておきたいのは、仕上げや設備のグレードを上げると、評価額も上がる方向に働くという点です。ただし、これを理由に仕様を下げるのは本末転倒だと考えます。毎日使うキッチンや床材を我慢して得られる税額の差より、20年使い続ける快適さのほうが大きいためです。
知っておく価値があるのは、「同じ坪数でも、仕様によって評価額は変わる」という事実のほうです。近所の同じ大きさの家と税額が違っても、それ自体はおかしなことではありません。
評価額の確認方法
自分の家の評価額は、毎年送られてくる納税通知書に添付された課税明細書で確認できます。土地と家屋それぞれの価格（評価額）、課税標準額、税額が記載されています。
評価額は3年に1度の評価替えで見直されます。直近の基準年度は令和6年度で、令和7年度・令和8年度は原則として基準年度の価格が据え置かれます。つまり、毎年少しずつ下がるのではなく、3年ごとに段階的に見直される形です。家屋の評価方法と評価替えの考え方は、東京都主税局の固定資産税Q&Aで確認できます。
商談での聞き方
固定資産税は市町村が決めるものなので、住宅会社に金額を出してもらうことはできません。聞けるのは、要件に当たるかどうかの事実確認です。次の順序が通りやすいといえます。
- 「このプランの延床面積は何㎡ですか。240㎡を超えていませんか」……図面の面積表で確認できます。超えそうなら、間取りの段階で相談します
- 「認定長期優良住宅を取る場合、申請費用はいくらですか」……固定資産税が2年分長く半額になることと並べて判断します
- 「完成の予定は何月ですか。年末年始をまたぐ工程になりますか」……初年度の課税を理解しておくためです
- 「土地の決済から着工まで、どれくらい空きますか」……1月1日をまたぐかを見ます
- （建て替えの場合）「解体の前に、市町村へ住宅用地の申告が必要か確認しましたか」
1番目と3番目は、資金計画書ではなく図面と工程表を見れば答えが出る項目です。営業担当が即答できなくても、設計担当に確認してもらえば答えが出ます。
よくある質問
固定資産税はいつから払いますか
1月1日時点の所有者に対して、その年度分が課税されます。土地を取得した年の1月1日にまだ所有していなければ、その年度は課税されません。納税通知書はおおむね4月から6月ごろに届き、年4回の分割払いか一括払いを選べる市町村が一般的です。
延床が240㎡を少し超える場合、減らすべきですか
金額だけで言えば、超えるか超えないかで3年分の差が出るため、検討する価値はあります。ただし、必要な部屋を削ってまで合わせるものではありません。判断の順序としては、まず必要な面積を出し、そのうえで240㎡付近なら「減額が付くかどうか」を金額に直して比べる、という形が現実的です。二世帯住宅のように面積が大きくなる計画では、区分登記の有無によって判定が変わることがあるため、市町村の資産税課に事前に確認してください。
太陽光パネルや蓄電池にも固定資産税がかかりますか
屋根と一体になっている建材型のように、家屋の一部と評価されるものは家屋の評価額に含まれます。架台を置いて設置する形のものは扱いが異なります。判定は市町村によって運用の幅があるため、設置方式が決まった段階で資産税課に確認するのが確実です。搭載するかどうかの判断そのものは「ZEHは取りに行くべきか」もあわせて読むと整理しやすくなります。
都市計画税はどの土地にもかかりますか
都市計画税を課す市町村では、原則として市街化区域内にある土地・家屋が対象で、税率は0.3％が上限です。市街化調整区域や非線引き区域の扱いを含め、課税の有無と税率は自治体で確認します。土地を検討する段階で都市計画税の対象かを確認すると、毎年の負担を見落としにくくなります。なお、新築住宅の減額措置は固定資産税についての制度で、都市計画税は対象外です。
補助金や住宅ローン控除とは別の話ですか
別の話です。固定資産税は毎年かかる地方税、住宅ローン控除は所得税・住民税からの控除、補助金は交付されるお金です。3つとも要件が違うため、それぞれ別に確認する必要があります。制度の組み合わせ方は「住宅補助金の組み合わせ技」と「家づくりで使える補助金・減税制度まとめ」で整理しています。
まとめ
固定資産税は、建てたあとに市町村が決める税金です。ただ、その金額を左右する条件は設計と契約の段階で固まります。
- 計算式は、固定資産税が課税標準額×1.4％、都市計画税が課税標準額×0.3％以内
- 土地は住宅が建っていれば課税標準が1/6（200㎡まで）または1/3に下がります
- 建物は新築から3年度分、税額の2分の1が減額されます（120㎡相当分まで）。認定長期優良住宅なら5年度分
- 延床120㎡・土地150㎡のモデルケースで年額約17万円。4年目に建物の減額が終わり、負担は増える方向に動きます
- 2026年4月1日以降の新築は、床面積の要件が40㎡以上240㎡以下に変わりました。240㎡を超えると減額が適用されません
- 土地を先に買って1月1日を更地で迎えると、その年度は住宅用地の特例が付きません。建て替えの場合は申告で継続適用される仕組みがあります
商談で聞けるのは「延床は何㎡か」「長期優良の申請費用はいくらか」「完成は何月か」「決済から着工まで何か月空くか」の4つです。どれも図面と工程表を見れば答えが出ます。金額そのものは市町村の資産税課に聞くのが確実で、そこは住宅会社の仕事ではありません。
入居後に毎年かかる固定費という意味では、メンテナンス費用も同じ性質を持っています。あわせて見ておきたい方は「注文住宅の完成後メンテナンス費用」を参照してください。会社選びの段階から総額で考えたい場合は「ハウスメーカーを坪単価帯で選ぶ」もあわせてどうぞ。
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