「住宅ローンは固定と変動、どっちを選べばいい？」——マイホームを検討する方が必ず直面する悩みです。
私は現在マイホームを建築中の施主で、住宅ローン選びには相当悩みました。FP（ファイナンシャルプランナー）への相談・複数銀行への問い合わせを経て感じたことは、「正解は人によって違う」という現実です。
この記事では、2026年現在の金利環境を踏まえながら、固定・変動の違い・選び方の基準・借入額の目安・注意すべきポイントを施主目線で解説します。
住宅ローンの基本：固定・変動・固定期間選択型の違い
まず3種類の住宅ローンの基本を整理します。
| 種類 | 2026年の金利目安 | メリット | デメリット |
|---|---|---|---|
| 変動金利 | 0.8〜1.2%程度 | 現状の金利が低い・返済額が少ない | 金利上昇時に返済額が増えるリスク |
| 全期間固定（フラット35） | 2.4〜2.8%程度 | 返済額が変わらない・安心感が高い | 変動より金利が高く当初の返済額が多い |
| 固定期間選択型 | 1.8〜2.3%程度 | 一定期間は安定・変動より返済額が読める | 固定期間終了後に金利が変わる |
2026年の金利環境：今は変動と固定のどちらが有利？
2024年〜2026年にかけて、日本銀行は金融政策の正常化を進めています。長く続いたマイナス金利・超低金利政策が転換し、短期金利が引き上げられたことで、変動金利も徐々に上昇傾向にあります。
ただし、急激な上昇ではなく、2026年現在でも変動金利は1%前後と歴史的には低い水準が続いています。一方、固定金利（フラット35）は2.4〜2.8%程度で推移しており、変動金利との差は依然として大きい状況です。
施主として感じたのは、「今後10〜20年の金利がどうなるかは誰にもわからない」という現実です。専門家の間でも意見が分かれており、「正解」を求めて迷い続けるより、自分の状況に合った選択をすることが重要です。
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変動金利が向いている人・固定金利が向いている人
変動金利が向いている人
- 繰り上げ返済を積極的に行う計画がある人
- 世帯収入が安定しており、金利が上昇しても対応できる余裕がある人
- 返済期間が短め（10〜20年程度）の人
- 金利動向を定期的にチェックし、必要に応じて借り換えを検討できる人
- 今後10年以内に収入が大幅に増える見込みがある人
固定金利（フラット35）が向いている人
- 毎月の返済額を確定させて、家計管理をシンプルにしたい人
- 自営業・フリーランスなど収入が不安定な人
- 子育て・教育費と住宅ローン返済が重なる時期があり、支出の予測をしたい人
- 長期（25〜35年）でじっくり返済したい人
- 金利上昇リスクを取りたくない・精神的な安心感を優先する人
住宅ローンの借入額の目安
無理のない住宅ローンの借入額の目安は年収の5〜7倍以内とよく言われます。ただし、家族構成・将来の教育費・老後の貯蓄目標によって大きく変わります。
| 年収 | 無理のない借入額の目安 | 月々返済額（変動1%・35年） | 月々返済額（固定2.6%・35年） |
|---|---|---|---|
| 400万円 | 2,000〜2,800万円 | 約5.5〜7.7万円 | 約7.1〜9.9万円 |
| 500万円 | 2,500〜3,500万円 | 約6.9〜9.6万円 | 約8.8〜12.3万円 |
| 600万円 | 3,000〜4,200万円 | 約8.2〜11.5万円 | 約10.6〜14.8万円 |
| 700万円 | 3,500〜4,900万円 | 約9.6〜13.5万円 | 約12.3〜17.3万円 |
施主として感じたのは、「借りられる金額」と「無理なく返せる金額」は全く別物だということです。銀行の審査通過額を上限と思わず、生活費・教育費・老後の貯蓄を差し引いた上で無理のない返済額を逆算することが大切です。
住宅ローン選びで絶対に確認すべきポイント
①金利だけでなく「諸費用」を必ず比較する
住宅ローンには金利のほかに、事務手数料・保証料・抵当権設定費用などの諸費用がかかります。金利が低くても手数料が高ければ総コストで負けることがあります。主要な費用パターンは以下の2種類です：
- 事務手数料型：借入額の約2.2%を一括払い（例：3,000万円の場合、約66万円）
- 保証料型：保証会社への保証料を上乗せ（金利に0.2%程度上乗せされるケースも）
②団体信用生命保険（団信）の保障内容を確認する
団信は住宅ローンに付随する生命保険で、死亡・高度障害時にローン残高がなくなります。通常の団信のほかに、がん・三大疾病・就業不能なども保障する「ワイド団信」を選ぶと安心度が上がりますが、金利が0.1〜0.3%程度上乗せになります。
特に40代以降でローンを組む方は、万が一の保障を厚くしておくことを真剣に検討してください。
③繰り上げ返済の条件を確認する
繰り上げ返済の最低金額・手数料・方法（期間短縮型か返済額軽減型か）は金融機関によって異なります。ネット銀行は手数料無料・1円から繰り上げ可能なケースが多く、積極的に繰り上げ返済を考えている方はネット銀行系が有利になりやすいです。
④ペアローンと収入合算の違いを理解する
共働き夫婦で住宅ローンを組む場合、「ペアローン」と「収入合算」の2種類があります：
- ペアローン：夫婦それぞれが別々にローンを組む。借入額を増やせるが、どちらかが働けなくなった場合のリスクが高い
- 収入合算：主たる借主に収入を合算して借入額を増やす方法。片方が連帯保証人になる
どちらが有利かは夫婦の収入バランスや、産休・育休の予定によって異なります。FPへの相談を強くおすすめします。
住宅ローンを比較する際におすすめの方法
住宅ローンを選ぶ際は、必ず複数の金融機関を比較してください。主要な比較先は以下です：
- メガバンク・地方銀行：対面相談できる安心感。金利はやや高め
- ネット銀行（住信SBIネット銀行・楽天銀行など）：金利が低く手数料も安い。手続きはオンライン中心
- フラット35（住宅金融支援機構）：全期間固定の定番。子育てプランなど優遇制度あり
- ハウスメーカー提携ローン：提携金融機関の優遇金利が使えることがあるが、必ずしも最安ではない
実際に見積もりを取ってみると、同じ借入額でも金融機関によって月々の返済額に数千円〜1万円以上の差が出ることがあります。
まとめ
- 変動金利は現状低いが上昇リスクあり。固定金利は高いが返済額が確定する安心感がある
- 2026年は日銀の利上げ傾向が続いており、変動金利は緩やかな上昇局面にある
- 借入額の目安は年収の5〜7倍以内。「借りられる額」ではなく「無理なく返せる額」を基準に
- 金利だけでなく、諸費用・団信の保障内容・繰り上げ返済条件も含めて総合比較すること
- 必ず複数の金融機関を比較し、FPへの相談も検討する
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