住宅ローンはどこで借りるか【2026年版】金利だけで決めない比べ方を施主が解説

住宅ローンを金利の低さで選んだつもりでも、その金利を他社と比べていない人が大半です。住宅金融支援機構の2026年1月調査では、ローンを選んだ理由の1位は「金利の低さ」で62.0％。ところが同じ調査で、比較した住宅ローンの数が「1つ（現在借りているローンのみ）」だった人が65.6％にのぼります。

結論から言うと、私は金利タイプを決めることよりも、同じ条件で3本並べる作業を先にすることをおすすめします。固定か変動かは、並べた表を見たあとでも決められます。逆の順番で進めると、住宅会社から案内された1本がそのまま借入先になりやすくなります。

この記事では、2026年9月時点の金利水準を一次情報で押さえたうえで、借入先を総支払額で並べる手順を整理します。私は複数の金融機関に問い合わせて条件を並べた施主で、そこで気づいたことも書きます。

この記事でわかること

• 2026年9月時点で、金利の土台がどこまで上がっているか（一次情報の数値）
• 「同じ条件で並べる」ために揃える5項目
• 金利0.1％の差と、事務手数料2.2％がほぼ同じ重さになる理由
• 借入先の候補を集める3つのルートと、それぞれの向き不向き
• 総返済額と諸費用を1枚に並べる手順

金利タイプを決めても、借入先は決まりません

住宅ローンの記事を読むと、たいてい「固定か変動か」から話が始まります。ただ、そこを決めても借入先は決まりません。変動金利を選んだとしても、それを扱う金融機関は何十とあり、適用される金利も諸費用も団信の中身もそれぞれ違います。

「金利で選んだ」と「金利を比べた」は別の話です

住宅金融支援機構の「住宅ローン利用者の実態調査」（2026年1月調査、回答1,237件）に、この記事の出発点になる2つの数字があります。2025年4月から9月に実際に借りた人が対象の調査です。

調査項目	結果
ローンを選んだ理由の1位（フラット35以外・3つまで回答可）	金利の低さ 62.0％
2位	団体信用生命保険の保障内容 17.8％
3位	諸費用の低さ 12.7％
比較した住宅ローンの数「1つだけ」	65.6％
同じ金利タイプで2つ以上比較した	20.6％
異なる金利タイプで2つ以上比較した	13.8％

3人に2人が、比べずに1本で決めています。それでいて選んだ理由の1位は金利の低さです。この2つは並べて読むと噛み合っていません。比較対象がなければ、その金利が低いかどうかは判断できないからです。

私は建設資材メーカーに十数年勤めてきました。仕入れの世界では、1社の見積もりだけで「安い」と判断する場面はまずありません。相見積もりを取って初めて価格の意味がわかります。住宅ローンも構造は同じで、数千万円を35年借りる取引が、比較なしで決まってしまうところに違和感があります。

比較が1本で終わる理由は、入口にあります

同じ調査で、利用した住宅ローンを知るきっかけの1位は「住宅・販売事業者」の44.9％でした。借入計画で最も参考になった相談先も「住宅・販売事業者」が42.6％で1位です。2位は金融機関の19.8％、自分で調べて計画した人は10.5％にとどまります。

つまり、多くの人にとって住宅ローンの入口はハウスメーカーや工務店の提携ローンです。提携ローンが不利だという話ではありません。手続きが早く、引き渡しの日程に合わせやすい利点があります。ただ、入口が1つしかないと、そのまま出口になります。比較が1本で終わる原因の多くはここにあります。

2026年9月時点で、金利の土台は2段階上がっています

比較の手順に入る前に、いま自分がどのあたりの水準を見ているのかを押さえます。数値はすべて一次情報から取りました。

政策金利は1.0％、短期プライムレートは2.375％です

日本銀行は2026年6月16日の金融政策決定会合で、無担保コールレート（オーバーナイト物）の誘導目標を「0.75％程度」から「1.0％程度」に引き上げました。続く7月31日の会合でも1.0％程度を維持しています。

変動金利を検討する際に確認したいのが短期プライムレートです。日本銀行がまとめた主要行の推移では、最頻値が2026年2月9日に2.125％、2026年8月3日に2.375％へと、この1年で2段階上がりました。短期プライムレートに連動して変動金利の基準金利を見直す銀行があるため、適用金利だけでなく基準金利も確認する必要があります。

指標	水準	時点
政策金利（無担保コールO/N物）	1.0％程度	2026年6月16日変更・7月31日維持
短期プライムレート（最頻値）	2.375％	2026年8月3日実施
長期プライムレート	3.25％	2026年8月12日実施

フラット35の最も多い金利は年3.460％です

全期間固定のフラット35は毎月金利が変わります。2026年9月の金利情報では、融資率9割以下・新機構団信付きの場合、借入期間21年以上35年以下で最も多い金利が年3.460％でした。

商品	借入期間	融資率9割以下の最頻金利
フラット20	20年以下	年3.140％
フラット35	21年以上35年以下	年3.460％
フラット50	36年以上50年以下	年3.700％

この数値には新機構団信が含まれています。夫婦で加入するデュエット（ペア連生団信）は掲載金利＋0.18％、新3大疾病付機構団信は＋0.24％です。団信の選択で金利が動く点は、民間ローンと比べるときに見落としやすいところです（団信制度の案内）。

記事の数字で契約しない、という前提を置きます

ここまでの数値は2026年9月時点のものです。フラット35は毎月変わり、短期プライムレートも半年の間に2度動きました。同じ調査で、今後1年間の金利が「現状よりも上昇する」と答えた利用者は73.7％に達しています。日本銀行の利上げを受けて住宅ローンの選択などに変化があったと答えた人も49.7％で、内訳の1位は「借入額を減らした」の9.9％でした。

私はこの記事の数字を、金融機関に提示された条件が相場から外れていないかを確かめるための物差しとして使うことをおすすめします。実際の返済額は、自分の申込時点の金利で試算し直す必要があります。

金利タイプは3つ。比較の前提になる部分だけ押さえます

金利タイプの詳しい比較は当サイトの別記事で扱っているため、ここでは借入先を並べるために必要な範囲だけ整理します。

種類	返済額の動き方	並べるときの注意
変動金利	金利は半年ごとに見直され、返済額は5年ごとに見直される商品が多い	提示されるのは引下げ後の適用金利。引下げ幅が続く条件と返済額の見直しルールを確認する
全期間固定（フラット35など）	借入時に完済までの金利が確定する	資金を受け取る月の金利が適用される。申込時点では確定しない
固定期間選択型	当初の固定期間だけ確定し、終了後に金利が切り替わる	固定期間終了後の引下げ幅が当初と同じとは限らない

全期間固定を軸に検討する場合は、フラット35のメリット・注意点比較に適合証明やつなぎ融資の扱いまでまとめています。金利タイプそのものの選び分けは、そちらを先に読むほうが早いです。

同じ条件で並べないと、比較になりません

複数の金融機関に問い合わせると、返ってくる条件の形がばらばらです。借入額が違う、期間が違う、団信の種類が違う。この状態で金利だけを見比べても、どれが有利かは判断できません。

揃える5項目

項目	揃え方	揃えないとどうなるか
借入額	諸費用をローンに入れるかどうかも含めて1つに固定する	借入額が違えば返済額の差が金利差なのか元本差なのか判別できない
返済期間	35年なら全社35年で出す	期間が長いほど毎月は下がり総額は増える。見た目の安さが逆転する
返済方法	元利均等か元金均等かを統一する	元金均等は当初の返済額が高く、単純比較ができない
団信の種類	一般団信同士、がん保障付き同士で比べる	上乗せ分を含んだ金利と含まない金利が混ざる
資金実行の時期	引き渡し予定月で揃える	実行月の金利が適用される商品では前提がずれる

この5項目を先に紙に書き出してから問い合わせると、返ってくる条件がそのまま並べられる形になります。私はこれを最初にやらなかったため、集めた条件を後から揃え直す手間がかかりました。

店頭金利と適用金利は別物です

変動金利で提示される数字は、店頭表示金利から引下げ幅を差し引いた適用金利であることが大半です。比較するときは、適用金利そのものよりも引下げ幅が何％で、どういう条件で続くのかを確認する必要があります。給与振込口座の指定やカード契約が条件になっている場合、それを外すと引下げ幅が縮むことがあります。

先ほどの機構の調査では、変動型・固定期間選択型の利用者1,112人のうち、「優遇金利の適用ルール（優遇期間や優遇金利が適用されなくなる条件など）」について理解しているか少し不安・よく理解していない・全く理解していないと答えた人の合計が55.6％でした。4項目の中で最も高い数字です。金融機関が説明を省いているというより、説明された側が持ち帰れていない論点だと考えられます。

金利差より大きく効く3つの費用

事務手数料は金利0.1％分に匹敵します

ここがこの記事で最も伝えたい一点です。借入5,000万円・35年・元利均等・ボーナス返済なしで試算すると、金利が1.0％から1.1％へ0.1％上がったときの差は、毎月2,342円、総返済額で約98万円です。

一方、事務手数料が借入額の2.2％だとすると、5,000万円なら110万円です。金利0.1％の差と、事務手数料2.2％は、ほぼ同じ重さになります。金利を0.1％下げる交渉に時間をかけながら、手数料の型を比べていないとしたら、片方だけを見ていることになります。

金利	毎月返済額	総返済額	うち利息
0.7％	134,260円	5,639万円	639万円
1.0％	141,143円	5,928万円	928万円
1.1％	143,485円	6,026万円	1,026万円
1.5％	153,092円	6,430万円	1,430万円
2.0％	165,631円	6,957万円	1,957万円
3.46％	205,488円	8,631万円	3,631万円

借入額を5,000万円に置いたのは、2025年度のフラット35利用者調査で土地付注文住宅の平均所要資金が5,313万円だったためです。土地から取得するケースでは、3,000万円の試算より現実に近い比較になります。

手数料には借入額に対する定率型と、数万円の定額型があります。定額型は手数料が安いかわりに金利が高めに設定されていることが多く、どちらが有利かは借入額と期間で入れ替わります。費用の内訳そのものは注文住宅の諸費用の内訳と相場にまとめています。

団信の上乗せは金利に直接乗ります

団体信用生命保険は、死亡や高度障害のときにローン残高がなくなる保険です。がんや3大疾病まで対象を広げると、その分が金利に上乗せされます。フラット35の場合は先に挙げたとおり、デュエットで＋0.18％、新3大疾病付で＋0.24％と公表されています。民間ローンの上乗せ幅は金融機関ごとに異なるため、同じ保障範囲どうしで比べる必要があります。

機構の調査でローンを選んだ理由の2位が団信の保障内容（17.8％）だった点は、実務感覚に合います。40代以降で借りる場合や、共働きで片方の収入に依存度が高い場合は、金利0.05％の差より保障範囲のほうが効くことがあります。夫婦で組む場合の団信の扱いはペアローンのメリット・注意点で詳しく整理しています。

繰り上げ返済の条件は金融機関ごとに違います

繰り上げ返済の最低金額、手数料の有無、期間短縮型と返済額軽減型のどちらを選べるか、インターネットで完結するかは金融機関ごとに違います。1円から手数料無料で繰り上げできるところもあれば、まとまった金額と所定の手数料が必要なところもあります。

繰り上げ返済を前提に金利タイプを選ぶ人ほど、ここの条件差が効いてきます。ただし、手元資金を削ってまで繰り上げるかどうかは別の判断になります。完成後に残す現金の考え方は注文住宅完成後に残す現金にまとめました。

総支払額で並べる3つのステップ

ステップ1：条件を1枚に書き出す

先ほどの5項目を1枚にまとめます。この段階で建物の金額が確定している必要はありません。住宅会社の見積もりが出ていれば、そこに土地代と諸費用を足した概算で構いません。予算の組み立て方は土地と建物の予算配分が参考になります。

自己資金をいくら入れるかも、この時点で仮に決めます。頭金の入れ方によって借入額が変わり、借入額が変われば定率型の手数料も変わるためです。判断材料は注文住宅の頭金はいくら必要かにまとめています。

ステップ2：候補を3つのルートで集める

候補の集め方は大きく3つあります。どれか1つではなく、組み合わせると偏りが減ります。

ルート	強み	注意点
住宅会社の提携ローン	手続きが早く、引き渡し日程に合わせやすい	候補が1〜2行に限られやすく、比較の起点にはなりにくい
自分で窓口・サイトを回る	条件を自分の言葉で確認できる	行数を増やすほど時間がかかり、途中で打ち切りやすい
一括比較サービス	条件を1度入力すれば複数行の提案が並ぶ	提案対象の金融機関はサービスごとに違う

比較した数が「1つだけ」で65.6％という調査結果を踏まえると、多くの人が1つ目のルートで止まっています。止まる理由は判断力ではなく、単純に手間です。手間を外す道具を先に使い、そのうえで気になった金融機関に自分で確認するという順番であれば、行数を増やしても負担は大きく増えません。

ステップ3：総返済額と諸費用を足して並べる

集めた条件を、次の形の表に置き換えます。金利の欄だけを見ないための表です。

並べる欄	書き方
適用金利	引下げ後の数字と、引下げ幅・継続条件をセットで書く
毎月返済額	同じ借入額・同じ期間で出した金額
総返済額	毎月返済額×返済回数
事務手数料	定率か定額かを書いたうえで、円の金額に直す
保証料	一括前払いか金利上乗せかを書き、上乗せなら総返済額に反映済みか確認する
団信	保障範囲と上乗せ幅
総支払額	総返済額＋事務手数料＋保証料（前払いの場合）

最後の「総支払額」が並んで初めて比較になります。ここまで作ると、金利が最も低い金融機関が総支払額でも最も安いとは限らない場面が出てきます。私が複数の金融機関の条件を並べたときも、金利の順位と総支払額の順位は一致しませんでした。

借入先5類型の向き不向き

類型	向いている場面	確認しておきたいこと
メガバンク	収入や勤務先の条件が整っていて、対面でも進めたい	引下げ幅の適用条件と、手数料の型
地方銀行・信用金庫	地域の土地事情に沿った審査を受けたい	取扱いエリアと、つなぎ融資の可否
ネット銀行	手数料と金利の総額を優先し、手続きをオンラインで進められる	土地先行融資や分割実行に対応しているか
フラット35	完済までの返済額を確定させたい	技術基準と適合証明の取得、資金受取月の金利で確定する点
住宅会社の提携ローン	引き渡し日程が先に決まっていて、手続きを急ぐ	提示条件が他行と比べてどうか

注文住宅では、土地の決済と着工金・中間金の支払いが建物の完成前に来ます。つなぎ融資や土地先行融資に対応していない金融機関だと、金利が低くても資金繰りが回りません。支払いの時期については注文住宅の支払いタイミングで整理しています。

私が複数の金融機関を比べて気づいたこと

私は複数の金融機関に問い合わせて条件を並べた施主です。銀行名や金額は伏せますが、そこで実感したことを3つ書きます。

1つ目は、最初に提示される数字が同じ土俵に乗っていないことです。ある行は諸費用を含めた借入額で、別の行は建物価格だけで試算していました。並べ直すまで、どちらが有利なのか見当がつきませんでした。

2つ目は、金利以外の条件を聞くと反応が分かれることです。引下げ幅が続く条件や繰り上げ返済の手数料を尋ねると、その場で明確に答える担当者と、持ち帰る担当者がいました。この差は商談の温度差そのもので、ハウスメーカーの商談で感じたものとよく似ています。

3つ目は、比較にかかる時間が想像より長いことです。1行あたり問い合わせから条件が揃うまで日数がかかり、住宅会社との打ち合わせと並行すると後回しになります。私は変動金利で組みましたが、その判断にたどり着くまでの時間配分が甘かったと感じています。比較を始める時期は早いほうがよいというのが、実際にやってみた結論です。

比較が終わったら、審査の順番に進みます

並べ終えたあとは審査です。ここで気をつけたいのは、申し込みの順番です。CICではローンの申込情報を照会日から6か月間保有します。ただし、申込件数だけで審査結果が決まるわけではなく、判断基準は金融機関ごとに異なります。候補を比較前に広げすぎるより、条件を並べてから申込先を絞るほうが手続きも整理しやすくなります。

私は、仮審査は借入れの見込みを確かめるために1社、金額が固まってから本審査を複数社、という順番で進めました。この進め方と時期の目安は住宅ローンの事前審査はいつ出すかに段階ごとにまとめています。

借入額が決まったら、住宅ローン控除の対象になるかどうかも確認しておくと、資金計画の精度が上がります。控除の要件と申請方法は住宅ローン控除2026で扱っています。

よくある質問

提携ローンを選ぶのは不利ですか

不利とは限りません。提携先が優遇幅を確保していて、総支払額でも上位に来ることがあります。問題は提携ローンそのものではなく、他と並べないまま決めることです。並べた結果として提携ローンを選ぶのであれば、根拠のある選択になります。

金利が同じなら、どこで借りても同じですか

同じにはなりません。事務手数料の型、保証料の有無、団信の保障範囲、繰り上げ返済の条件で総支払額が変わります。借入5,000万円なら、手数料2.2％の110万円は金利0.1％分に相当します。

ネット銀行は相談できないと聞きました

対面の窓口がない分、手続きはオンラインと書類のやり取りが中心になります。注文住宅では土地先行融資や分割実行に対応しているかが分かれ目になるため、金利だけで決めず、資金の受け取り方を先に確認する必要があります。

一括比較サービスを使うと営業が増えませんか

サービスによって連絡の取り方が違います。モゲチェックの場合は結果が画面に表示され、質問はアドバイザーとのメッセージでやり取りする形です。どの範囲まで連絡が来るかは、申し込み前に各サービスの案内を確認するのが確実です。

比較はいつまでに終えればよいですか

住宅会社を2社程度に絞った頃までに候補を並べ終えておくと、そのあとの審査に余裕が生まれます。建物金額が完全に確定していなくても、概算で並べる作業は始められます。

固定と変動、結局どちらを選べばよいですか

私は、返済額が変わったときに家計が持ちこたえられるかどうかで決めるのが実務的だと考えています。教育費のピークと返済期間が重なる場合は、返済額が確定する安心を買う価値があります。判断材料をもう少し詳しく見たい場合は、フラット35のメリット・注意点比較に向いている人の条件を整理しています。

まとめ

• ローンを選んだ理由の1位は金利の低さ（62.0％）だが、比較した数は「1つだけ」が65.6％。多くの人が比べずに決めています
• 知るきっかけの44.9％、相談先の42.6％が住宅・販売事業者。入口が1つだと、そのまま出口になりやすい状況です
• 2026年9月時点で政策金利1.0％、短期プライムレート2.375％、フラット35の最頻金利は年3.460％。土台はこの1年で2段階上がりました
• 比較の前に、借入額・返済期間・返済方法・団信・実行時期の5項目を揃えます
• 借入5,000万円なら、金利0.1％の差（総額約98万円）と事務手数料2.2％（110万円）はほぼ同じ重さになります
• 候補は提携ローン・自分で回る・一括比較サービスの3ルートで集め、総返済額に諸費用を足した「総支払額」で並べます

金利タイプを決めるのは、並べた表を見たあとで間に合います。先に決めるべきなのは、比べる土俵のほうです。

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