火災保険と地震保険の選び方【2026年版】地震保険で建て直せない理由と耐震等級3の割引を施主が解説

火災保険の話が出てくるのは、たいてい家づくりの終盤です。引き渡しの日程が見えてきたころ、住宅会社や金融機関から代理店を紹介されます。決めることが重なる時期なので、難しい説明を聞き、「火災保険と地震保険の両方に入れば大丈夫だろう」と提示されたプランをそのまま選びやすいところです。

しかし、保険に入っていることと、被災後に家を建て直せることは同じではありません。特に地震保険には保険金額と支払額の上限があり、建物が全損しても再建費用には届かない場合があります。住まいを失ったあとも住宅ローンが残る可能性があります。

結論から言うと、地震保険は、壊れた家を建て直すためではなく、被災後の暮らしを立て直すための保険です。私なら、保険料の安さだけで決めず、全損・大半損・小半損・一部損でいくら受け取れるかを確認してから契約します。

この記事では、地震保険の3つの制限と実際に受け取れる金額を確認したうえで、火災保険で決める項目を整理します。耐震等級3による50％割引、省令準耐火構造を着工前に選ぶ利点と注意点、割引や構造区分の確認に必要な書類まで扱います。

この記事でわかること

• 地震保険の保険金額に上限がある理由と、その計算方法
• 支払いが損害額ではなく4段階の定額になっている仕組み
• 被災後に手元へ入る金額を、自分の条件で試算する手順
• 耐震等級3で地震保険料が半額になる条件と、必要になる書類
• 省令準耐火構造を着工前に選ぶ利点と注意点
• 保険金が支払われない場面

結論：地震保険は「建て直す」ための保険ではありません

地震保険には、法律と政令で3つの制限がかかっています。この3つが重なると、支払われる金額は建物の再建費用にはまったく届きません。

制限	内容	根拠
①保険金額の上限	火災保険の保険金額の30%〜50%の範囲でしか設定できません	地震保険に関する法律2条2項4号
②支払いの方式	損害額ではなく4段階の定額で支払われます	同法施行令1条
③金額の天井	建物は5,000万円、家財は1,000万円が限度です	同法施行令（保険金額の限度額）

この制度は、財務省が「被災者の生活の安定に寄与する」ことを目的として説明しているとおり、建物を元に戻すのではなく、被災後の暮らしを立て直すための制度です。1回の地震での総支払限度額は12兆円と決められており、そのうち11兆5,553億円を政府が再保険で引き受けています。民間の保険会社だけでは引き受けられない規模のリスクを、国が支えている仕組みです。

目的が違う以上、期待する役割を間違えなければ、地震保険は有効な備えになります。順に中身を見ていきます。

制限①｜保険金額は火災保険の30〜50%までです

地震保険は、単独では契約できません。地震保険に関する法律2条2項は、地震保険契約の要件として「特定の損害保険契約に附帯して締結されること」と定めています。つまり火災保険に付ける形でしか入れません。

そのうえで同項4号は、保険金額を「附帯される損害保険契約の保険金額の百分の三十以上百分の五十以下の額に相当する金額」と定めています。火災保険が3,000万円なら、地震保険は900万円から1,500万円の範囲でしか設定できません。

火災保険の保険金額	地震保険の下限（30%）	地震保険の上限（50%）
2,000万円	600万円	1,000万円
2,500万円	750万円	1,250万円
3,000万円	900万円	1,500万円
3,500万円	1,050万円	1,750万円

判断すること：上限の50%で契約するかどうかです。下限の30%で契約すれば保険料は下がりますが、受け取れる金額も比例して下がります。この記事の後半で扱う「被災後に必要になるお金」と突き合わせて決めてください。

制限②｜支払いは損害額ではなく4段階の定額です

ここがもっとも誤解されやすいところです。地震保険は、実際の損害額を積み上げて払う保険ではありません。損害の程度を4つに区分して、区分ごとに決められた割合を支払う方式です。区分と割合は政令で定められています。

区分	建物の損害の程度（主要構造部の損害額／時価）	支払われる額
全損	50%以上、または焼失・流失した床面積が延床の70%以上	保険金額の100%
大半損	40%以上50%未満、または床面積の50%以上70%未満	保険金額の60%
小半損	20%以上40%未満、または床面積の20%以上50%未満	保険金額の30%
一部損	3%以上20%未満	保険金額の5%

注目したいのは一部損です。主要構造部の損害額が時価の3%以上20%未満なら、支払われるのは保険金額の5%です。地震保険1,500万円で契約していても、一部損なら75万円になります。そして3%に届かなければ、支払いはありません。

ここでいう「主要構造部」は、基礎、柱、壁、屋根といった建物を支える部分を指します。内装や設備が壊れても、構造そのものに損害がなければ区分は上がりません。

実際に手元へ入る金額を試算する

2つの制限を重ねると、被災時に受け取れる金額が出ます。建物の再調達価額3,000万円、地震保険を上限の50%で契約した場合です。

損害の区分	受け取る金額	建物の再建費用3,000万円に対して
全損	1,500万円	半分
大半損	900万円	3割
小半損	450万円	1.5割
一部損	75万円	2.5%

全損して家が失われても、受け取れるのは再建費用の半分です。そして住宅ローンは残ります。建て直すには、残ったローンを返しながら新しい借り入れをすることになります。残債がある状態での建て替えについては既存の住宅ローンが残ったまま建て替える方法で扱っています。

判断すること：この金額を何に使うかを先に決めておくことです。建て直しの頭金と考えるのか、仮住まいと当面の生活費と考えるのか。制度の設計は後者に近い作りになっています。

耐震等級3なら、地震保険料は半額になります

保険料の側には、住宅の性能で下がる仕組みがあります。割引は4種類あり、重複して使うことはできません。

割引	条件	割引率
免震建築物割引	品確法に基づく免震建築物である場合	50%
耐震等級割引（等級3）	品確法の日本住宅性能表示基準による耐震等級3	50%
耐震等級割引（等級2）	同 耐震等級2	30%
耐震等級割引（等級1）	同 耐震等級1	10%
耐震診断割引	耐震診断・改修で新耐震基準を満たす場合	10%
建築年割引	昭和56年6月1日以降に新築された建物	10%

新築の注文住宅は、建築確認書や建物登記簿謄本などの所定資料を提出すれば、建築年割引10%の対象になります。問題は、そこから耐震等級割引の50%に切り替えられるかどうかです。

「等級3相当」では割引を受けられないことがあります

ここが実務で詰まる部分です。財務省の説明では、耐震等級割引の対象は「住宅の品質確保の促進等に関する法律に規定する日本住宅性能表示基準に定められた耐震等級」を有している場合とされています。制度上の耐震等級であることが条件になっているということです。

住宅会社の説明では「耐震等級3相当」という表現が使われることがあります。構造計算上は等級3の水準を満たしていても、割引要件を確認できる所定資料がなければ50%割引は受けられません。確認資料には、品確法に基づく住宅性能評価書のほか、長期優良住宅の認定書類と耐震等級を確認できる設計内容説明書などがあります。

耐震等級そのものの考え方は耐震等級1・2・3の違いと注文住宅での選び方、評価書を取るかどうかの判断は住宅性能評価とはにまとめています。

判断すること：商談の段階で「耐震等級3の割引を受けられる書類が出ますか」と聞いておくことです。設計住宅性能評価書や建設住宅性能評価書を取得する場合は、申請と検査を家づくりの工程に入れる必要があります。聞き方は「等級3ですか」ではなく、「地震保険の割引に使える書類は何が出ますか」にすると、答えが具体的になります。

割引を金額で確かめる方法

保険料は建物の構造と所在地で決まるため、金額は一律ではありません。確かめ方は単純で、代理店に「建築年割引10%の場合」と「耐震等級3割引50%の場合」の2つで見積もりを出してもらうことです。差額が出たら、それを契約する年数分に掛けます。

長期契約の保険料は、年数に応じた係数を掛けて計算されます。

保険期間	長期係数	1年ごとに掛け直した場合との差
2年	1.90	0.10年分
3年	2.85	0.15年分
4年	3.75	0.25年分
5年	4.70	0.30年分

住宅性能評価を取る費用と、同じ保険期間で見積もった割引前後の差額を比べると、評価書を取る判断に金額の根拠が付きます。将来の保険料は改定される可能性があるため、現在の差額を住宅ローンの全期間へそのまま掛ける計算は参考値にとどめます。保険料の差だけで評価書の費用が回収できるとは限りませんが、評価書には地震保険の割引以外の使い道もあります。

省令準耐火構造は、保険を選ぶ前に決めます

火災保険の見積もりを取る段階では、すでに変えにくい条件があります。建物の構造です。我が家は着工前に省令準耐火構造を選び、火災保険ではT構造、地震保険ではイ構造として契約しました。

省令準耐火構造は、建築基準法上の準耐火建築物と同じものではありません。住宅金融支援機構が定める仕様に沿って、屋根・外壁・軒裏、室内の壁と天井、壁内や天井裏の延焼を抑える部分まで施工する住宅です。主な特徴は、外部からの延焼防止、各室防火、他室への延焼遅延の3つです。仕組みは住宅金融支援機構の省令準耐火構造の案内で確認できます。

我が家で省令準耐火構造を選んだ理由と注意点

選んだ理由	着工前に確認したい注意点
外からの延焼を受けにくくし、室内で火が出ても他の部屋や壁内へ燃え広がるまでの時間を延ばせます	壁・天井のせっこうボード、ファイヤーストップ材、設備器具が防火被覆を貫通する部分など、建物全体を所定の仕様に合わせる必要があります
木造住宅でも火災保険はT構造、地震保険はイ構造となり、一般的な木造のH構造・ロ構造より保険料を抑えやすくなります	追加工事費と保険料の差は、建築会社、所在地、補償内容で変わります。建築費と火災・地震保険料を同じ条件で見積もって比べます
火災への備えと、入居後に続く保険料負担の両方を着工前に整えられます	照明や換気設備などの仕様変更が、貫通部の防火措置に影響する場合があります。変更時は適合を保てるか施工会社へ確認します

私が選んだ最大の理由は、保険料だけではありません。外から火をもらいにくくし、室内で火が出たときも燃え広がるまでの時間を延ばす考え方に納得できたためです。そのうえで保険料も抑えやすくなるので、着工前に比較する価値がありました。

注意したいのは、火災保険の申込時に「T構造にしたい」と申し出て選べる区分ではないことです。省令準耐火建物は設計仕様書や施工者・メーカーの証明書類で確認されます。構造級別と確認書類は日本損害保険協会の構造級別の解説にも示されています。我が家では着工前に採用を決め、設計と工事を対応させました。すでに着工している場合は、途中から対応できるかを設計者と施工会社へ確認する必要があります。

火災保険で決める4つのこと

地震保険の金額は火災保険の金額から決まるので、土台になるのは火災保険です。決める項目は4つあります。

①保険金額｜建て直すのに必要な金額で設定する

建物の保険金額は、同じ建物をもう一度建てるのに必要な金額を基準に設定します。土地代は含みません。建物の本体価格がそのまま使えるとは限らないので、代理店が算出した金額の根拠を確認してください。低く設定すると保険料は下がりますが、地震保険の上限も連動して下がります。

②補償範囲｜水災を付けるかどうかが最大の分かれ目

火災保険は火事だけの保険ではありません。風災、雪災、水災、盗難、破損などを組み合わせて契約します。このうち保険料への影響が大きく、判断が分かれるのが水災です。

判断の材料はハザードマップです。建築地の洪水・内水・高潮の浸水想定を確認し、浸水想定区域に入っていなければ外す選択肢が出てきます。ただし想定区域の外でも、近年は想定を超える降雨が起きています。土地の高低差や排水の状況も含めて判断してください。土地側のリスクの調べ方は注文住宅の土地の選び方、災害への備え方は地震に強い家を建てるためにできることで扱っています。

③保険期間｜長期契約は係数で安くなる

先の長期係数のとおり、まとめて契約すると1年ごとに掛け直すより割安になります。一方で、長期でまとめると途中で補償内容を見直しにくくなります。家族構成や家財の量が変わる予定があるかどうかで判断してください。

④免責金額｜自己負担をいくらにするか

免責金額は、損害が出たときに自分で負担する額です。高く設定すれば保険料は下がります。手元の現金で埋められる範囲かどうかが判断基準になります。引き渡し後に残す現金については注文住宅完成後に残す現金にまとめました。

支払われない場面を先に知っておく

地震保険には、対象外と定められているものがあります。契約前に知っておくと、期待と実際のずれが小さくなります。

• 地震等の発生日の翌日から起算して10日を経過した後に、新たに生じた損害。10日以内に保険金を請求しなければならない、という意味ではありません
• 地震等の際の紛失・盗難による損害
• 1個または1組の価額が30万円を超える貴金属・宝石・骨とう、通貨、有価証券、預貯金証書、印紙、切手、自動車など
• 故意もしくは重大な過失、または法令違反による損害
• 工場や事務所専用の建物（居住用の建物と生活用動産が対象です）

判断すること：10日という規定を、連絡期限や請求期限と取り違えないことです。保険金の請求は地震発生から3年間できますが、損害状況を確認しやすくするため、地震の後は早めに保険会社へ連絡し、片付ける前に写真を残します。

地震保険料は所得控除の対象になります

地震保険料控除により、所得税で最高5万円、住民税で最高2万5千円を総所得金額等から控除できます。平成19年に損害保険料控除が改組されて創設された制度です。

会社員なら年末調整で申告できます。ただし入居初年度は住宅ローン控除のために確定申告をするので、その申告書に合わせて記載することになります。手順は住宅ローン控除2026｜控除額と申請方法で扱っています。

契約前に確認する質問リスト

• 建物の保険金額は、何を根拠に算出されていますか
• 地震保険は、火災保険の何%で設定されていますか。50%にした場合の保険料はいくらですか
• 地震保険の割引は、どれが適用されていますか
• 耐震等級3の割引を受けるための書類は出ますか（住宅会社へ）
• 割引が建築年割引10%のままの場合と、耐震等級3の50%の場合で、保険料はいくら違いますか
• 水災補償は付いていますか。外した場合はいくら下がりますか
• この土地のハザードマップ上の浸水想定はどうなっていますか
• 免責金額はいくらに設定されていますか
• 保険期間は何年ですか。5年一括にした場合の総額はいくらですか

4番目と5番目は住宅会社に、それ以外は保険の代理店に聞く項目です。住宅会社への質問は、契約前の商談段階で済ませておく必要があります。

よくある質問

地震保険は入らないという選択はありますか

制度上は可能です。ただし判断の前に確認したいのは、被災してもローンが残るという点です。住まいを失っても返済は続きます。地震保険が建て直しの費用に届かないとしても、仮住まいの家賃や当面の生活費を賄える現金が手元に入る意味は小さくありません。手元資金がその役割を果たせるほど厚いかどうかで判断してください。

保険会社によって地震保険の保険料は違いますか

地震保険は政府と損害保険会社が共同で運営する制度で、商品内容と保険料は保険会社間で差がありません。同じ保険金額・所在地・構造・割引条件なら地震保険料は同じです。差が出るのは火災保険の補償内容と保険料なので、比較するときは火災保険側の条件をそろえます。

住宅会社が紹介する代理店で決めてよいですか

手続きは楽になります。ただし提示されたプランだけが選択肢というわけではありません。比較するなら、補償範囲・保険金額・保険期間・免責金額の4つを同じ条件にそろえて見積もりを取ってください。条件がずれた見積もりを並べても、安いほうが良いのかは判断できません。この考え方は住宅会社の見積もり比較と同じです。

家財の地震保険も必要ですか

建物と家財は別に契約します。家財の上限は1,000万円です。建物が無事でも家財だけが損害を受けることはあるため、買い直す費用を手元の現金で賄えるかで判断してください。なお30万円を超える貴金属や骨とうは対象外なので、それらは別の手当てが必要です。

引き渡し前に保険を決めておく必要がありますか

火災保険は引き渡し日から効いている必要があります。手続きには日数がかかるため、逆算して準備してください。工事中の建物には住宅会社が別の保険を掛けているのが一般的ですが、引き渡しの瞬間から責任は施主に移ります。契約後に決める項目の期限については注文住宅の契約後に決めることの期限にまとめました。

まとめ

• 地震保険は火災保険に付帯してしか契約できず、保険金額は火災保険の30〜50%に制限されています（地震保険に関する法律2条2項）
• 支払いは損害額ではなく4段階の定額。一部損なら保険金額の5%です（同法施行令1条）
• 建物の上限は5,000万円。全損でも再建費用には届きません
• だから地震保険は建て直すためではなく、暮らしを立て直すための備えとして位置づけます
• 耐震等級3なら保険料が50%割引。ただし品確法の基準による等級であることが条件で、「等級3相当」では書類が出ないことがあります
• 省令準耐火構造は着工前に検討します。火災への備えに加え、火災保険はT構造、地震保険はイ構造として保険料を抑えやすくなります
• 地震等の発生日の翌日から10日を過ぎて新たに生じた損害は対象外です。連絡・請求の期限が10日という意味ではありません

保険の話は引き渡し直前に来るので、考える時間が取りにくい項目です。ただし、耐震等級の確認書類と省令準耐火構造は、商談から着工前の段階で確認しておく必要があります。耐震等級3の割引を受けられるか、T構造・イ構造になるかは、保険を申し込む前の家づくりで決まります。

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