注文住宅の見積書には、契約の時点では金額が決まっていない工事がいくつか残ります。地盤改良はその代表です。土地が決まり、間取りが決まり、建物の配置が固まってからでないと地盤調査ができないため、契約書に載る金額は仮に置いた数字であることが少なくありません。
私なら、契約前に「改良が必要になった場合、金額はどう計算されるのか」と「必要かどうかを誰が判断するのか」の2つを確認します。そのうえで、50万〜150万円を予備費として本体工事とは別枠に残します。地盤改良で困るのは金額の大きさそのものより、判断のされ方が施主から見えにくいことだと考えているためです。
私は建設資材メーカーに十数年勤務し、8社以上のハウスメーカーと商談したうえで注文住宅を建てた施主です。自分の家では地盤改良は不要という判定になりましたが、そのときも「なぜ不要なのか」は担当者に確認しました。この記事では、地盤調査と地盤改良の費用がどう決まるのかを、施主が自分で確認できる範囲に絞って整理します。
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この記事でわかること
- 地盤調査が実質的に省けない工事である理由
- 地盤の強さで「基礎の形」がどこまで決まるのか
- 地盤改良の要否を、実際には誰がどうやって判断しているのか
- 地盤調査報告書のどこを施主が見ればよいか
- 改良費を予備費として残すときの金額の目安と、契約前の確認事項
地盤調査は「やる・やらない」を選べる工事ではない
まず前提を押さえます。地盤調査は、施主が費用を節約するために省ける項目ではありません。建築基準法施行令第93条は、地盤の許容応力度、つまり「その地面が建物の重さをどれだけ支えられるか」を、国土交通大臣が定める方法によって地盤調査を行い、その結果に基づいて定めなければならないと規定しています。
言い換えると、地面の強さを数字にしないと基礎を設計できない仕組みになっている、ということです。設計者が感覚で「このあたりは固いから大丈夫」と決めてよい話ではありません。
住宅の保険に入るためにも調査結果が必要になる
新築住宅を引き渡す建設業者・宅地建物取引業者には、構造耐力上主要な部分などについて10年間の瑕疵担保責任があり、その履行に備える資力確保措置として、保証金の供託または住宅瑕疵担保責任保険への加入が求められます。住宅瑕疵担保責任保険協会は、保険の申し込みにあたって「適切に地盤の安全性の判断がなされていることを確認するため、地盤調査報告書またはこれに代わる書類の提出を求めています」と説明しています。
保険法人が共通で使う住宅瑕疵担保責任保険の設計施工基準でも、第4条で「基礎の設計に先立ち、敷地及び敷地の周辺状況等について適切な現地調査を行ったうえで地盤調査を行うものとする」と定められています。ただし書きとして、一戸建ての2階建て以下の木造住宅で、「現地調査チェックシート」に従った現地調査の結果、地盤調査が必要ないと認められる場合は例外とされています。
つまり、木造2階建てでは書面での判断に置き換わる余地はあるものの、何も確認しないまま基礎を設計する選択肢は用意されていません。見積書に地盤調査費が見当たらない場合は、金額が発生しないのではなく、本体工事や付帯工事に含まれている可能性が高いと考えて、担当者に含まれる範囲を確認するのが確実です。
地盤の強さで、まず「基礎の形」が決まる
ここが多くの人の想像とずれる部分です。地盤調査の結果が悪いと、いきなり地盤改良工事が発生するように思われがちですが、法令が最初に決めているのは基礎の形のほうです。
平成12年建設省告示第1347号は、地盤が長期にわたって支えられる力の大きさに応じて、選べる基礎の種類を次の3段階に分けています。
| 地盤の強さ | 選べる基礎の形 |
|---|---|
| 弱い（20未満） | 杭を使った基礎のみ |
| 中間（20以上30未満） | 杭を使った基礎、またはべた基礎 |
| しっかりしている（30以上） | 杭を使った基礎、べた基礎、布基礎のいずれも可 |
数字そのものを覚える必要はありません。自分の家の地盤調査報告書に出てくる数値が、この3段階のどこに当たるのかを確かめられれば十分です。
重要なのは順番です。地盤が中間の強さであれば、べた基礎を選ぶことで対応できる場合があります。この段階では、まだ地盤改良は登場していません。「地盤が弱い」と聞いた瞬間に改良工事を思い浮かべるのではなく、基礎の形で対応できる範囲なのか、それとも地面のほうに手を入れる必要があるのかを分けて聞くと、話が整理しやすくなります。
「改良が必要」と判断しているのは誰か
この記事で一番お伝えしたいのがここです。基礎の形は告示の数値が判断材料になりますが、地盤改良の要否が一つの数値だけで一律に決まる仕組みではありません。実務では、地盤の支持力や沈下の可能性を踏まえ、保険法人の設計施工基準に沿って判断します。
設計施工基準の第5条は、「地盤調査の結果の考察又は基礎設計のためのチェックシートによる判定」に基づいて地盤補強の要否を判断する、と定めています。ここでいう考察とは、地盤改良が必要かどうかとその理由を記した書面のことです。
考察を書くのは調査会社が一般的だが、それだけではない
住宅瑕疵担保責任保険協会は、考察について「一般的には当該敷地の地盤調査実施者が行っていますが、設計者や当該敷地の地盤調査を行っていない地盤調査会社等の専門家が行うことも可能です」と説明しています。
この一文は、施主にとって知っておく価値があります。実務では、地盤を調査した会社が考察を作成し、改良工事の提案や施工にも関わる契約形態があります。調査から施工までの工程をまとめやすい一方で、施主からは「誰が要否を判断し、誰が工事量と金額を決めたのか」が見えにくくなります。
ただし、その構造を知らないままだと、施主は「必要と言われたから必要なのだろう」と受け取るしかありません。制度上は、調査を行っていない別の専門家や設計者が考察を作成する道も残されています。
私なら、「改良が必要」という結果が出た時点で、金額の交渉より先に考察の中身を見せてもらいます。理由が読めない書面のまま金額だけを値引き交渉しても、工事の量が適切かどうかは判断できないためです。
地盤調査報告書で施主が見る4つの場所
報告書は専門的なグラフや数表が並んでいて、全部を理解しようとすると疲れます。施主が見るのは次の4か所で足ります。
| 見る場所 | 確認する内容 |
|---|---|
| ①測定した点の数 | 建物の四隅付近を含む4点以上が原則。少ない場合はその理由 |
| ②自沈層の記載 | 「自沈」と書かれた層があるか。ある場合、沈下の検討をしたか |
| ③考察に含まれる3項目 | 支持力・即時沈下・圧密沈下の3つに触れているか |
| ④改良が必要な場合の記述 | 工法名だけでなく、なぜその工法を選んだかが書かれているか |
①測定した点の数
設計施工基準第4条第2項は、スクリューウエイト貫入試験（以前はスウェーデン式サウンディング試験と呼ばれていた方法）の場合、四隅付近を含め4点以上で行うことを原則としています。1点しか測っていない報告書であれば、その理由を確認する価値があります。
4点未満が認められる場合もあります。住宅瑕疵担保責任保険協会は、一団の造成宅地で地盤の強さが一様と判断できる場合などを例として挙げています。理由があるなら問題はなく、理由が説明されないまま点数が少ないことが確認したいポイントです。
②自沈層の記載
自沈層とは、おもりを載せただけで回転させることなく沈んでいってしまう、やわらかい層のことです。報告書には「自沈」という言葉で記録されます。
平成13年国土交通省告示第1113号は、基礎の底から下2m以内に一定の軽い荷重で自沈する層がある場合、また2mを超えて5m以内にさらに軽い荷重で自沈する層がある場合には、建物の重さによる沈下などを考慮して安全を確かめる必要があるとしています。深さによって基準が変わる点が実務的です。
施主としては、自沈という記載を見つけたら「この層について沈下の検討はしましたか」と聞けば十分です。
③考察に含まれる3項目
住宅瑕疵担保責任保険協会は、考察について「一般的に『許容支持力』と『即時沈下』『圧密沈下』に対する検討を行い、それを客観的に示して記述いただく必要があります」と説明しています。
やさしい言葉に置き換えると、支持力は「建物の重さを支えられるか」、即時沈下は「建てた直後に沈まないか」、圧密沈下は「年月をかけてじわじわ沈まないか」です。この3つがそろっているかを目で追うだけでも、書面の厚みが判断できます。
④改良が必要な場合の記述
改良が必要という結論になっているなら、工法名と一緒に理由が書かれているかを見ます。「軟弱層があるため柱状改良とする」だけでは、なぜ表層改良では足りないのか、なぜ鋼管杭までは要らないのかが読み取れません。工法の選択には金額差が伴うため、理由が書かれているかどうかは施主にとって実利のある確認事項です。
地盤改良の3つの工法と、見積書での確認点
設計施工基準第5条第2項は、住宅で採用されることの多い3つの工法を名指しし、それぞれ確認すべき内容を分けて定めています。工法によって、何をもって「安全」とするかの基準が違うという点が理解しておきたいところです。
| 工法 | やること | 基準で求められている確認 |
|---|---|---|
| 表層改良 （浅層混合処理工法） | 地表近くの土に固化材を混ぜて固める | 固めた地盤の下の層に、時間をかけて沈む恐れがないことを確認する |
| 柱状改良 （深層混合処理工法） | 地中に柱状の改良体を造る | 改良体の太さ・長さ・配置を、支持力と原則として沈下量の計算で決める |
| 小口径鋼管杭 | 鋼管を打ち込んで固い層まで届かせる | 杭の先端が有効な支持層に達していることを確認する |
この3つ以外の工法が使えないわけではありません。住宅瑕疵担保責任保険協会は、採用されることが多い3工法について取り扱いを明確にしているものであり、必要な性能を満たしていれば他の工法も用いることが可能だと説明しています。
見積書で確認したい4項目
- 工法名が書かれているか（「地盤改良工事一式」で終わっていないか）
- 数量が書かれているか（本数、長さ、施工面積など）
- 単価と数量の掛け算で金額が説明できるか
- 残土処分、仮設、重機の運搬が別計上になっていないか
費用は工法だけでなく、施工面積、本数、深さ、支持層までの距離、重機の搬入条件、残土処分の有無で動きます。表層改良、柱状改良、小口径鋼管杭の順に高くなるとは限りません。数量と単価が書かれた見積書であれば、工法や施工条件が変わったときに金額がどう動いたのかを施主側でも追えます。
改良費は予備費として別枠に残す
地盤調査は、建物の配置が固まってから行うのが一般的です。建て替えの場合は既存の家の下まで調べる必要があるため、解体が終わってから結果が確定することもあります。つまり、契約の時点では金額が確定していないのが通常の状態です。
私なら、地盤調査と地盤改良の予備費として50万〜150万円を別枠で置きます。これは全国一律の工事相場ではなく、資金計画で先に確保しておくための目安です。改良が不要と判定されて初めて余剰資金として扱い、それまでは使わない前提で残します。敷地条件や工法によっては、この範囲を超える可能性もあります。
避けたいのは、改良費を本体工事や設備の予算から後で捻出する計画です。計画の後半で必要性が判明する工事のため、そこから削れる項目を探すと、断熱や構造など後から直しにくい部分に手が伸びやすくなります。建て替えを含めた予算全体の組み方は2,000万円で建て替える注文住宅の予算配分や建て替え費用を30坪・40坪・50坪で比較でも整理しています。
契約前に確認しておきたいのは金額そのものではなく、金額の決まり方です。改良が発生した場合の単価をどう出すのか、変更契約はどの書面で行うのか、この2点を先に聞いておくと、結果が出てから資金計画を直しやすくなります。
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地盤調査費や改良費を本体価格に含めるかどうかは、住宅会社によって異なります。タウンライフ家づくりで複数社から資金計画を取り寄せると、同じ条件で「どこまでが本体価格に含まれるか」を並べて比べられます。
「改良は不要」と出たときに私が確認したこと
私の家では、地盤調査の結果、地盤改良は不要という判定になりました。予備費がそのまま残ることになり、正直なところ安心しました。ただ、そこで話を終わらせず、担当者に3つのことを確認しました。
- 何点測ったのか、測定した位置はどこか
- 報告書に自沈という記載があるか、あるならどう扱ったか
- 不要と判断した根拠は誰が書いた書面に載っているか
「不要です」という口頭の説明だけで終わると、後になって根拠を確認したくなったときに手元に何も残りません。判定が不要側に出たときこそ、書面を受け取っておくと後の安心につながります。
もう一つ意識したのは、浮いた予備費をすぐに設備へ振り替えなかったことです。私自身、家づくりの過程で、後から発生した工事にまとまった額の追加費用がかかる場面を経験しています。外構や登記の金額が確定するまでは、余った予備費もそのまま置いておくほうが安全だと考えています。
予算の都合だけで改良を省くことはできない
改良が必要と出たときに「予算が厳しいので今回はやめておきたい」と考える方もいます。ここは制度上の答えがはっきりしています。
住宅瑕疵担保責任保険協会は、「地盤改良が必要であるにもかかわらず、発注者の予算の都合のみにより地盤改良を行わずに住宅瑕疵担保責任保険に加入することはできません」と明記しています。ただし、住宅事業者または設計者が、改良が不要であると判断した根拠を記載した考察を提出することで加入が可能になる場合がある、とも説明しています。
つまり、省けるのは「根拠を示した考察によって改良は不要と判断された場合」であって、「予算が足りないから省く」ではありません。保険加入で資力確保する事業者の場合、必要な改良を予算だけを理由に省くと保険加入の要件を満たせません。なお、資力確保には保証金の供託という別の方法もあるため、契約先がどちらを採用しているかは契約前に確認します。
10年の保証は地盤そのものを守るものではない
あわせて知っておきたいのが、10年の責任の対象範囲です。住宅の品質確保の促進等に関する法律第94条は、引き渡しから10年間、構造耐力上主要な部分などの瑕疵について請負人が責任を負うと定めています。その「構造耐力上主要な部分」として同法施行令第5条が列挙しているのは、住宅の基礎、基礎ぐい、壁、柱、小屋組、土台などです。
列挙されているのは建物側の部位であり、土地そのものは含まれていません。ただし、地盤調査や基礎設計の不備によって基礎などに瑕疵が生じたケースまで一律に対象外になる、という意味ではありません。住宅瑕疵担保責任保険協会も、免責事項の「土地の沈下」や「土地の軟弱化」について、広範囲での造成工事や近隣の土木工事の影響、自然災害や広い範囲での地殻変動による地盤の変動などを指し、これらは基礎の瑕疵には該当しないと説明しています。
地盤に関わる不具合がすべて後から救済されるわけではない、ということです。だからこそ、設計の段階でどんな判断がされたかを施主側でも確認しておく意味があります。土地そのものが持つリスクの調べ方は地震に強い家を建てるためにできることで、土地価格に含まれない工事負担の見つけ方は安く見える土地で追加費用が出る理由で整理しています。
業界目線：あとから直せない工事だから先に聞く
建設資材メーカーに十数年勤務した経験から、地盤改良には他の工事と決定的に違う性質があると感じています。それは、完成後に現物を確認できないことです。
建材であれば、出荷前に検査記録が残り、現場に届いた製品は目で見て確認できます。壁紙や設備なら、引き渡し前の内覧会で違いに気づけます。一方、地盤改良は地面の中で作られ、その上に基礎が載り、家が建ちます。工事が終わった時点で、施主が現物を見る手段は事実上なくなります。
そのため私は、地盤改良については施工記録を受け取って保管することをおすすめします。柱状改良なら改良体の位置・本数・長さ、鋼管杭なら支持層に達したことを確認した記録が該当します。施工中の写真も含めて、施主側の手元に残しておくと、将来売却するときや不具合が起きたときの手がかりになります。
8社以上のハウスメーカーと商談した実感として、地盤について踏み込んだ質問をしたときの回答の具体性には、会社ごとにはっきり差が出ます。「調査してみないとわかりません」で止まる担当者と、調査の方法・判定の流れ・費用の出し方まで説明できる担当者がいます。この差は、契約後に追加費用が出たときの説明の丁寧さにもつながる部分だと考えています。会社ごとに本体価格へ含める範囲がどれだけ違うかはハウスメーカーの標準仕様充実度を比較で整理しています。
商談段階で聞いておく質問リスト
契約前の商談で、次の6つを聞いておくと、地盤に関する不確定要素をかなり減らせます。
| 確認したいこと | 質問例 |
|---|---|
| 調査費の扱い | 地盤調査の費用は本体価格に含まれますか、別途計上ですか |
| 調査の時期 | 地盤調査はどの段階で、どの方法で行いますか |
| 判定する人 | 改良の要否を判断する考察は、どこの会社が作成しますか |
| 金額の出し方 | 改良が必要になった場合、金額はどのように計算されますか |
| 手続きの流れ | 改良費が確定したとき、変更契約はどの書面で行いますか |
| 記録の受け渡し | 調査報告書と施工記録は施主にも渡してもらえますか |
この6つは、どれも契約前に答えられる内容です。答えが出てこない場合は、金額の問題ではなく進め方が固まっていない可能性があるため、他の項目もあわせて確認しておくとよいと考えています。契約前に見ておきたい書類全般は注文住宅の契約前に確認すべき12のチェックリストにまとめています。
参照した一次情報
まとめ：金額より先に、判断の仕組みを確認する
地盤調査は、法令上も保険の仕組み上も、実質的に省けない工程です。調査の結果は、まず基礎の形を決めます。地盤が弱いという結果がそのまま改良工事に直結するわけではなく、基礎の形で対応できる範囲があります。
改良するかどうかは、考察またはチェックシートの判定で決まります。その考察を書くのは調査会社であることが一般的ですが、制度上は設計者や別の専門家が書くことも認められています。この構造を知っているかどうかで、「必要と言われた」ときに取れる行動が変わります。
私なら、契約前に金額の決まり方と判定する人を確認し、50万〜150万円を予備費として別枠に残します。改良が不要と出た場合も、その根拠が書かれた書面を受け取り、外構や登記が確定するまで予備費は動かしません。地盤改良は、完成後に現物を確認できない数少ない工事です。だからこそ、判断の仕組みを先に確認しておく価値があります。
よくある質問
Q. 地盤調査はいつ行いますか
建物の配置が固まった後に行うのが一般的です。基礎の位置を前提に測るため、間取りや配置が動くと測る場所も変わります。建て替えの場合は既存の家の下も調べる必要があるため、解体後に結果が確定することがあります。全体の工程は注文住宅の建て替えスケジュールで整理しています。
Q. 地盤調査の報告書は施主でも受け取れますか
受け取れるかどうかは会社ごとの運用によりますが、商談の段階で「報告書は施主にも渡してもらえますか」と聞いておくと確実です。保険申込では地盤調査報告書またはこれに代わる書類によって安全性の判断が確認されるため、改良が不要という判定の場合も、根拠に使った書面を見せてもらい、可能なら手元に残すことをおすすめします。
Q. 改良が必要という判定に納得できない場合、別の会社に見てもらえますか
住宅瑕疵担保責任保険協会は、考察について、当該敷地の地盤調査を行っていない地盤調査会社等の専門家や設計者が行うことも可能だと説明しています。制度上は、別の専門家の考察を用いる道があるということです。ただし、実際に依頼できるかは住宅会社の協力や工程との兼ね合いがあるため、判定が出てから慌てるより、商談の段階で誰が考察を作成するのかを確認しておくほうが現実的です。
Q. 地盤改良をすれば地震で家が傾かないと考えてよいですか
地盤改良は、建物の重さに対して有害な沈下が生じないようにするための工事です。地震時の揺れの大きさや液状化のしやすさに対する対策とは目的が異なります。建物側の強さについては耐震等級1・2・3の違いと注文住宅での選び方、土地側のリスクの調べ方については地震に強い家を建てるためにできることを参考にしてください。
Q. 土地を買う前に地盤調査はできますか
売主の承諾や取引条件によっては、契約前に調査できる場合があります。ただし建物の配置が決まっていない段階では測る位置を確定できないため、精度には限界があります。契約前に調査できない場合は、過去の地図や空中写真、地形の分類、自治体の情報などから傾向を把握し、予備費と契約条件を住宅会社と相談しておく方法が現実的です。
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